简单的聊一下未来房地产的趋势。分析趋势首先要从需求入手。所以，影响房价最关键的因素是人口，人口已经迎来拐点，所以房地产的发展已经达到了顶峰，未来房地产的走势会出现分化，一线人口净流入城市会继续上涨，人口净流出的城市会鹤岗化，玉门化。
我觉得分析房地产应该把房子和地分开来看，房子不值钱，值钱的是地。房子会不断的折旧，但是地会一直升值。比如说你买一套房子，旧了之后拆迁了，地上面的房子拆了，折旧为0了，但是你得到的拆迁款仍然足够买一套新的房子。这就是因为虽然你的房子折旧了，但是你的地升值了。再比如说你花40万买了一套院子，然后你把院子里的房子全部拆了又重新建了一院房子，以前的房子拆了，房子一下子折旧为0了，但是这个院子仍然值40万，这是因为这块地值40万。而重新建房子所花的费用则属于沉没成本。再比如你买了一套房子，然后花了十几万去装修，之后你又打算把这套房子卖掉，卖的时候装修的钱是算不到房价里的。因为人家买方说:这房子买来以后要砸掉重新装修的。所以说，如果重新装修的话以前装修花的钱也是要折旧掉的，也是属于沉没成本。所有的东西计算价值的时候都会有折旧，其实房子也是有折旧的，只是因为房子折旧的同时地在升值，所以才让我们误认为房子是没有折旧的。所以从这点来看的话，将来低层的小区要比高层的小区要值钱，因为低层的每套房所拥有的土地多，地值钱。而高层的楼房未来老化后很难被拆迁。
影响房价走势的因素有以下几点:
第一点是需求，需求一方面是人口增长趋势，另一方面是城镇化。从各种数据来看这两方面都已经发展到了最后阶段。
第二点是通货膨胀。广义货币供应量M2的增长率2018年和2019年都是8%，2020年由于疫情的原因是10%。由于通货膨胀的原因建筑成本，人工成本等各种费用都在上涨，这也是推动房价上涨的重要原因。
第三点是地价，地价是房子最大的成本，16年17年拍出了很多地王，楼板价比房子的市场价还要高，出现了面粉比面包贵的现象。
由于需求已经到达顶点，所以未来影响房地产走势的因素主要有两点:一个是通货膨胀，另一个是房产税。卖地收入是地方财政的主要收入，人口迎来拐点后未来卖地收入会减少，地方财政就要增加新的收入来源，所以房产税的推出是必然的，从房子的持有环节征税。到时持有多套房的房主持有成本会增加。
鹤岗的房子为什么一平方只卖几百元？现在全国平均的建安成本是一平方2000多元，很多人说连建筑成本都不够，自己在老家建一套也不止这个价。这是因为鹤岗和玉门都是资源枯竭性城市，人口开始大量流出。玉门搬到了新城，老城区由于没有人住连水电都停了。
其实鹤岗新建的小区房价也要2000到3000一平米，卖几百元一平方的都是一些旧小区，而且是顶楼。这些旧小区以前建的时候由于物价低，所以成本确实是几百元一平方，而由于人口大量流出，地不值钱了，所以房子只值房子折旧后的价格