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中交地产称,募投项目调整系公司基于募集资金情况、募投项目进展及资金需求情况,以及为保证募投项目的顺利实施做出的决策,本次调整不会对募资的正常使用造成实质性影响,不存在变相改变募集资金用途和损害股东利益的情况。
上述定增发行情况报告书发布后,6月20日,中交地产股价开盘持续下跌,收盘下挫5.69%,报价9.11元/股,总市值63.35亿元。
投资者不看好?偿债压力较大
中交地产定增募资的情况不理想,或反映出投资者对公司发展的存在顾虑。中交地产及联席主承销商向205个认购对象发送认购邀请文件,最终确定的发行对象为13家。笔者关注到,中交地产负债率高企,存在较大的偿债压力。
在定增预案披露时,中交地产债务规模较高,2020年至2022年,相关财务数据均踩中“三道红线”的监管要求。据悉,“三道红线”要求房地产企业剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
2023年末,中交地产的资产负债率为85.59%,其中长期借款达到180.86亿元。此外,一年内到期的长期借款为119.07亿元,包括一年内到期的应付债券、长期应付款、租赁负债等项目,中交地产一年内到期的非流动负债达到161.77亿元。
今年一季度,中交地产在一年内的偿债压力进一步增大,一年内到期的非流动负债达到191.9亿元。相比之下,中交地产的货币资金为108.7亿元,账面资金难以覆盖一年内应偿还的债务。
值得注意的是,今年初,中交地产董事会审议通过《关于向关联方申请借款额度的议案》,同意公司向控股股东地产集团在2024年度内新增借款额度(签订借款合同金额)不超过100亿元人民币,借款年利率不超过7.5%。
在回复深交所的问询中,中交地产曾表示,控股股东方支付借款均为信用借款,无需明确具体用途,且在存在融资必要性的前提下,控股股东借款更为快捷、及时,因此利率相对银行贷款较高。
笔者还注意到,中交地产“造血”能力下降,业绩大幅下滑,去年亏掉过去4年的利润。数据显示,2023年,中交地产实现营收为324.7亿元,同比下滑15.59%;实现净利润亏损16.73亿元,同比下滑5029.65%。而2019年至2022年,中交地产实现净利润分别为5.423亿元、3.475亿元、2.356亿元和3394万元。
对此,中交地产解释称,2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少,房地产销售结转收入较上年同期减少;受结转项目结构变化等因素影响,房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降;部分房地产开发项目存在减值迹象,报告期计提金额同比有所增加。
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