观点1:未来很长一段时间,房地产行业的规模会维持在10万亿上下的水平;维持房地产行业的价格的稳定(保持与通胀水平一致或略高一点),符合各方的利益。房地产行业投资属性会极大的弱化,回归居住需求。
观点2:房地产行业从供需(土地供应+市场销售)两端受政策影响较大,不同城市的差异化较大,即使再优秀的企业,也很难做到完全标准化,所以本轮房地产企业的出清过程会非常漫长。
观点3:房地产企业的销售属于一锤子买卖,一个项目盈利时可能赚得朋满钵满,亏损时可能吃掉几个项目的盈利,项目收益参差不齐;房地产行业的商业模式很一般。
观点4:2024年1-4月,百强房企的销售额同比下降了44.9%;政府不断放开政策救市,短期内仍难见好转的迹象,销售止跌回升是房地产企业回暖的一个标志;毛利率不断回升是房企价值回归的另外一个标志。
七、关于保利
观点1:在本轮房地产企业出清的过程中,保利肯定是最后留下来的企业之一;在竞争对上不断暴雷的过程中,保利凭借央企的背景+优秀的管理水平,使得保利的对外融资影响较小;反而在本轮利率下行周期中,享受到了更优惠的贷款利率。
观点2:根据保利2024年1季报数据,保利2024年的毛利率仍将继续承压,2024年的财报利润预计仍不乐观;但享受长期的低贷款利率(强信用),以及低费率水平(优秀的管理)叠加不断利好的外部政策将会在未来的某一时期促使保利价值回归。根据保利目前的分红水平,保利整体还是属于低估中。
观点3:对比保利和万科,保利目前展现出来的竞争力更优于万科。
这次就聊到这里,我是牛哥,我们下次继续聊。