接上篇继续聊：
二、资产负债表——资产
1、货币资金
2023年货币资金余额1480亿，公司受到监管的预售房款为 522 亿元，母公司货币资金116亿元，存放财务公司的存款471亿元；
思考：（1）2023年度货币资金较2022年度减少285亿元，同比2022年度下降16%；（2）预售房款的监管比例为=522/1480=35%；另外抵押、质押、冻结等对使用有限制款项14亿，可动用资金约为=1480-522-14=944亿；（3）其中，母公司货币资金116亿元，存放财务公司的存款471亿元；项目子公司资金893亿元，子公司可动用资金371亿元。对于集团化公司而言，如果不是期末为了支持银行留存的需要，项目子公司保持了371亿元的可动用资金感觉有点多。
2、其他应收款、其他应付款
（1）其他应收款1504亿：主要:由外部单位往来款和关联单位往来款构成，其中外部单位往来款873亿元（未做详细披露），关联单位往来款590亿元；（2）其他应付款1305亿：主要由合作方往来款426亿元、联营合营企业往来款601亿、保证金106亿构成；
思考：与万科相比，保利其他应收款与其他应付款性质类似，但是对冲后的余额较小，说明公司整体在联营、合营企业中投入的资金净额相对较小，即占用的资金量较小，而目前在联营、合营企业中的投资回报率也是较低的。
3、其他流动资产
其他流动资产：主要包括“预缴税金、待转及可抵扣增值税”金额675亿元，占比90%；“合同取得成本”金额70亿，占比10%。
思考：预缴税金等主要是因为房地产行业的税法规定，在房屋预售（尚未交付前）需要根据预收的房款缴纳一定比例的增值税及附加、土增税、所得税等税金，在房屋交付后再根据计算应缴纳的税金进行抵扣，多退少补（在目前税源紧张的情况下，“多退”实际上是比较困难的）。
4、长期股权投资（长投）
长期股权投资：合营企业金额309亿元，占比30%，联营企业金额743亿元，占比70%；
思考：（1）由于合作项目逐年增加，长投的规模也是逐年增加的，但是根据下表的分析，长投的投资回报率最近5年是逐年下降，并且2023年投资回报率仅仅只有1.91%；最近5年的平均投资回报率也只有4.74%；（2）与万科相比，保利最近5年的长投增加较快，但是2023年末整体金额较万科少264亿；在如此低的投资回报率下，为提供公司整体的资产的投资回报率，处置长投是正确的选择。
5、投资性房地产（投房）
投资性房地产：保利2023年末的投资性房地产余额为326亿，占总资产对比仅仅为2.27%；
思考：（1）与万科相比，保利的投房金额较小，而万科截止2023年末，投房的金额有1101亿，并且投房的投资回报率也非常低，所以相较万科而言，保利较小的投房金额反而具有优势；（2）两家公司都采用了保守的成本法计量，保利23年计提的投房折旧为15亿元，剩余投房可以摊销26年左右；而万科23年计提的折旧29亿元，剩余投房可以摊销38年左右；保利投房的总额占万科的总额比约为30%，而折旧金额占比约为51%，相对而言，保利计提折旧的年限更短。
这次就聊到这里，我是牛哥，欢迎给我留言，我们下次继续聊。