接上篇继续聊：
九、营业收入及营业成本
（1）营业收入构成：
根据23年年报披露，报告期内，本集团实现营业收入 4,657.4 亿元，同比下降 7.6%；实现归母净利润 121.6 亿元，同比下降 46.4%；其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,297.5 亿元，占比 92.3%；来自物业服务的营业收入为 294.3 亿元，占比 6.3%。
从上面这段文字分析，万科的主营业务是聚焦“房地产开发及相关资产经营”，另外物业服务也占有少部分比例。由此我们可以知道，万科的价值主要还是取决于“房地产开发及相关资产经营”的价值；其他的诸如冷链物流、公寓及酒店、冰雪度假等暂时都不成气候。
（2）毛利率：
毛利率指标可以说是财务分析中非常重要的一个指标，不仅关系到企业最终盈利的能力，影响到企业最终的估值，也是企业在市场中竞争能力的体现。通过下图我们来分下万科最近5年的毛利率情况：
首先：通过“房地产开发及相关资产经营业务”的毛利率及营业利润率（毛利率扣除了税金及附加）两个指标的变动趋势，可以得出结论：万科的利润率指标下滑的非常快，从2019年-2023年，利润率指标已经腰斩。这也是万科市值从最高峰腰斩再腰斩的原因。
其次，“相关资产经营业务”毛利率对房地产开发业务毛利率的影响越来越小，这说明“相关资产经营业务”的盈利能力在逐步提升；根据23年年报数据，“房地产开发及相关资产经营业务”占营收比为92.3%，而销售房地产开发项目产生的收入占营收比为 86% ，那么“相关资产经营业务”的收入占营收比约为6.3%，即约为4657*6.3%=292亿；推算出“相关资产经营业务”的毛利率约为11.46%。
最后，税金及附加的毛利率的影响逐年减少，相对比较合理，因为随着项目利润率下降，税金及附加中占大部分的“土地增值税”也在同步减少。
这次就聊到这里，我是牛哥，欢迎给我留言，我们下次继续聊。