$华侨城A(SZ000069)$ 华侨城早已是亚洲第一，世界第三的文旅集团，19年文旅综合收入50.42%开始超过地产收入，20年半年报文旅综合收入占比进一步提高为59.08%，但长期以来市场一直对华侨城的文旅视而不见甚至看成负资产，近日来，有一个可喜的变化，华侨城的信息披露、投资者问答以及机构调研都开始关注华侨城的文旅，不过关注点也在欢乐谷上面而鲜有对华侨城的重磅产品欢乐海岸的提及。我投资华侨城就是冲欢乐海岸来的，靠欢乐海岸未来华侨城就是股价翻五倍依然低估。
以下数据很多参考挪威的森林0323的帖子，我认为挪威的森林是对华侨城研究最深入的个人投资者，大家如果在小乔股价大跌的时候想进行心理建设不妨再去温习一下森林兄的帖子。以下收入仅指建成后的运营收入，实际上华侨城在建这些欢乐海岸同时是围绕着欢乐海岸建了很多毛利率超高的住宅，往往靠住宅的利润就收回了欢乐海岸的成本。
欢乐海岸是华侨城第四代产品，选址一般在新城的城市中心，是城市文化会客厅，亲水靠海（江、湖、河），华侨城打造优美精致的环境吸引人们来游玩，包括餐饮、购物、酒店、演艺、电影等等，不收门票，收入大部分来自商业物业的出租（顺德开始有摩天轮水公园等娱乐设施有娱乐项目收入）。
1.欢乐海岸延承华侨城的宗旨，是华侨城四大能力（创想、规划、精品、综合）的商业体现，第一个欢乐海岸当然在华侨城的大本营深圳，深圳欢乐海岸05年立项，08年开工，12年陆续运营、17年基本全部投入运营，真正做到了十年磨一剑，欢乐海岸已成为深圳的美学坐标，文博会、深圳时装周，各种综合性文化艺术展时常在这里举行，商业与旅游、生态、文化完美融合。大众点评网上好评如潮，对这里的评价就是精致，这边的店都做的很有感觉，小桥流水人家，像去了旅游景点，非常适合情侣、溜娃、家庭出游。作为投资者我们当然最关心的是变现能力如何，但华侨城的年报以往一向轻文旅没有披露，仅从债券评级报告得知还未进入项目成熟期的17年深圳欢乐海岸项目成本就全部收回，以后每一分租金都全是利润。从18年开始欢乐海岸的餐饮、商场、写字楼当年的租金收入均超过入账成本的1/3，深圳欢乐海岸已妥妥的成为华侨城的现金奶牛。
2.第二家欢乐海岸是19年9月开业的顺德欢乐海岸plus，他更是青出于蓝而胜于蓝，短短一年时间成为网红打卡点、三A级国家风景区、大众点评网全5分满分好评，2021年农历新年更是火出圈，七天80万人次齐聚欢乐海岸，成为最有广府年味的新春旅游圣地，80万人次什么概念？就是超过了华侨城旗下所有欢乐谷的入园人次。顺德欢乐海岸已成为广府顶流吃喝玩乐游购综合体。变现能力更不用担心，顾名思义他是深圳欢乐海岸的升级版，除了租金收入以外，欢乐时光娱乐场收入，摩天轮收入，玛雅海滩水公园收入，那收入是妥妥的少不了，期待2020年年报能有顺德欢乐海岸收入的详细数据披露，2021年顺德欢乐海岸的商场和超市也开业了，年度收入将进一步增加。
3.试运营的深圳宝安欢乐港湾和宁波欢乐海岸。还未正式运营的欢乐港湾大众点评网上的标签是宝安中心区商圈人气TOP1,超赞摩天轮打卡地，打卡达人网红聚集地，相信正式运营后又将成为华侨城的一头现金奶牛。宁波欢乐海岸是按照欢乐海岸商业+生态体育公园的模式打造的城市文旅综合体项目，目前仅购物中心试营业，生态体育公园，儿童成长中心，曲水街都尚未建成，已开业的山姆会员店生意火爆，今年上半年宁波首家明星婚礼殿堂格乐丽雅，首家MELAND全新儿童主题乐园，首家高端滑雪体验店SNOW51都将陆续开业，未来宁波海岸项目完全建成后有望成为宁波新的热门打卡地。
4.在建欢乐海岸（港湾）项目：（13个）
南京欢乐滨江（建邺区河西鱼嘴地块）强烈看好南京欢乐滨江， 位于长三角省会城市富人区的一线沿江地带，总投资250亿元，没有理由不看好。
南昌欢乐象湖、扬州欢乐水岸、郑州欢乐海岸、西安欢乐海岸、湛江欢乐海岸、中山欢乐海岸、襄阳华侨城欢乐水岸、宜宾欢乐海岸、济南欢乐湖畔、深圳合作区欢乐海岸，淄博华侨城文旅（欢乐海岸模式）以及茂名歌美海。
5.已于地方政府签约待拿地欢乐海岸项目：（16个，有待继续增补）
烟台欢乐港湾、义乌欢乐海岸PLUS，南京溧水欢乐海岸，郑州荥阳欢乐海岸、唐山欢乐海岸PLUS,汕头欢乐海岸，武汉欢乐海岸，太原华侨城晋祠项目，南通欢乐海岸，嘉兴欢乐海岸，成都欢乐海岸，东莞万江东莞记忆欢乐滨江，东莞欢乐水岸，济宁欢乐海岸，平潭欢乐海岸，番禺莲花湾欢乐荟
随着未来更多的欢乐海岸落地，欢乐海岸贡献100亿+利润完全可能，给20倍市盈率就是2000亿，加上地产和欢乐谷，翻五倍就是3000亿市值，还是完全低估啊。可能有同学会说未来会有那么多欢乐海岸吗？其实欢乐海岸就是大型综合商场的升级版，最初的百货商场只卖物品，谁会想到未来可以在里面吃喝玩看电影，欢乐海岸不仅涵盖了现有的商场的所有内容，他还有室内室外环境，可以散步可以休闲可以锻炼可以照相可以溜娃，他对现有的商场客户进行了虹吸，未来一个城市出现两到三个也完全有可能。
高端大气上档次，室内都有山水景观，还有儿童玩的跷跷板，这样的商场谁又不愿意多做几站地铁来逛呢
