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$保利发展(SH600048)$ 向大家请教两个问题，
问题一：以保利发展为例，它在2018年之前合同负债为0，但2018年之后合同负债迅速增加（大约4000亿左右），它为什么大幅度将钱列入合同负债呢？从单纯的会计科目解释，预收账款往往是商品和交货期等已经确定，而合同负债是商品和交货期等还不确定。从公司的角度，他们大幅度提高合同负债是为了减少经营风险吗？（动态的房子交付时间）潜意识难道说lan尾的概率大幅增加？
问题二：我注意到国内的房地产公司的负债率较高，以保利为例，它的负债率为78%，美国的地产公司负债率较低，以霍顿房屋为例，它的负债率为32%，未来我们房地产的发展是不是走美国低负债率的道路？王石在前几天的论坛说，它们的转型方向会参照日本大和房屋（其服务收入占比为76%）巴老最近也买了霍顿。
因为会计准则修改了
1、列入合同负债是新收入准则的要求，别的地产公司也一样，已经不是想列预收就能列预收，是早晚都得调整成合同负债；新旧会计准则的衔接有明确的要求，2020年年报有对新旧收入准则衔接带来的变化做说明；变动前后预收帐款和合同负债都在流动负债下面，对负债率没有实质性影响；
2、负债率高本质上是重资产行业的特点，如果资本市场发达，行业分工清晰，当然可以形成美国那种模式，即有钱出钱（房地产基金可以顺利在资本市场募资），有力出力（专业机构负责专业开发），我们现在这个阶段仍然是开发商不但要出钱还要出力，最后两方面的能力混在一块算总账。如果资本市场不发达，如果地产市场不完全市场化，第二种模式基本不可行。
3、再说霍顿房屋，我个人理解他的模式接近于国内的代建，甚至可能都算不上，最多类似于建筑总承包，干类似于中国建筑的活。这个模式要是平移到国内来，没什么亮点，但这并不妨碍另一个国度的投资土壤更适合他（信不信要是美国市场允许中国建筑进去，中建会比霍顿强一百倍）。