刺激需求的第二个政策是取消房贷利率下限。央行在2023年1月允许房价连续三个月同环比下跌的城市,自主决定首套贷利率下限,截至今年3月末,全国343 个城市(地级及以上)中,已经有75 个下调了首套房贷利率下限,64个取消了下限,本次在全国层面取消房贷利率下限的边际改变可能需要进一步观察。
需求端政策,无论是首付比例的下调、房贷利率下限的取消、公积金贷款利率的下降,还是限购政策的放松,能够起到的作用主要都是让受到限制的住房需求被更好地释放。住房需求的决定性因素是人口、城镇化、人均住房面积、自然折旧等因素,其变化是一个缓慢的过程。
而供给端的“地产收储”政策,我们认为主要出发点是“保障房建设”。
一方面,根据何立峰副总理在全国切实做好保交房工作视频会议上的讲话,“商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”,即收储的根本目的是用作保障性住房,要求是根据筹建保障性住房的需要来确定收储规模。
如果“政府收储存量房”的出发点是“保障房建设”,那么收储的资金压力可能并不大。按照 “十四五”期间全国计划筹建保障性住房近900万套、年均约180万套、单套面积不超过70平方米来计算,如果全部通过收储来筹集房源,每年大约需要1.3万亿元(2024年1-4月新建住宅销售均价约为9978元/平方米)。
如果以目前新房均价7折收购,完成“十四五”期间保障性住房筹建计划所需的资金将下降至每年8800亿元左右,租金收益率将由当前的2.2%提升至3.1%,高于当前10年期地方债收益率2.5%,也略高于央行在《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中规定的租赁住房购房贷款利率上限3%。
本次地产收储政策中,央行明确要求收购后需迅速配售或配租,这也是站在保障性住房经营的角度,减少空置期,提高保障性住房的运营效率。地产收储的推进有助于缓解一部分房企的现金流压力,但在“迅速配售或配租”的要求之下,对住房的供需缺口的影响可能仍有待观察。
另一方面,央行也强调了在地产收储作保障房的过程中,地方政府、工薪群众、房企、银行自愿参与。在自愿参与的前提下,推进的节奏可能存在不确定性。2023年2月,央行创设了租赁住房贷款支持计划,但截至2024年3月末,1000亿元总额度仅使用了20亿元,推进速度相对较慢。本次政策中,央行决定将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款,即额度由此前的1000亿元提升到了当前的3000亿元,实际新增为2000亿元。
风险提示:测算涉及主观假设,结果可能存在偏差;地产调控政策还将受到房价、销售等因素的动态影响,存在超预期的可能性。