被催着，被催着，南沙的选筹分析回来了，你们的心可以放一放了。
接着上礼拜说的灵山岛和万顷沙板块，今天，我们把南沙湾拿出来遛遛。
南沙湾是谁？坐落在大湾区几何中心的明珠，南沙的实力隐贵，从来都只想做一枚安静的美男子，却禁不住人们总喜欢拿着他跟后起之秀的灵山岛尖比对。
不管你是已经入（ya）手（zhu）了，还是在持币观望中，这两个地方的PK，最需要弄清楚的，只有一件事情：
到底哪一个板块，更有可能成为南沙楼市的顶级地段，代表着南沙未来房价的天花板呢？
今天的文章，就试图回答这个问题。
衡量一个地段的价值，无非不过几个因素——
当下，看交通和配套，这决定了这个地方的宜居度，长期要看产业和人口，这影响以后谁来接盘和变现。
当然，还有所有楼市价值的最硬通货：学位。
先看交通。
可以说，交通，是当下的南沙湾最大的硬伤，之一。
虽然港前大道老早就修好了，一路开车十分顺畅，但是，在楼市说交通的便捷度，最重要的指标还是轨道交通。
同一条路，地铁上盖的物业就是能比1公里外的楼盘贵，不怕你不服。
南沙湾早年是规划了地铁的。
霍英东集团出钱修好了港前大道，一心等着政府规划的轨交进场，没想到左等右等，等来的却是地铁4号线强行变线，从金洲站突然往北去了飞沙角，在城市界面一塌糊涂的一片片城中村中，穿到了南沙客运港。
原先4号线规划经过的港前大道一带，忽然成了无人问津的“弃儿”。
这直接影响了南沙湾的整体价值。
目前，除了南沙客运港周边的楼盘之外，从南沙湾要去往最成熟的金洲-蕉门区府板块，或者广州市区通勤，最方便的，只能自驾。
不过，灵山岛也好不到哪儿去。
毕竟是新区嘛，一张白纸，涂涂画画，现在正是大兴土木的时候，一栋栋建筑正像春笋一样，从原先绿油油的农田里争先恐后地冒出来——
灵山岛尖在建进展
至于地铁在哪儿，反正从国家批复的广州市第三期建设规划看，新增的连通南沙和市区的地铁18号线和22号线，都从番禺广场直接拉到横沥和万顷沙去了，都没灵山岛啥事儿。
所以，当下来看，南沙湾和灵山岛在交通上，谁也不比谁高贵，算是打了个平手吧。
但接下来可不同了。
南沙还有一条至关重要的环线：地铁15号线。
虽然第三期规划没批，但按照大湾区的战略布局和南沙的未来发展，该来的，迟早还是会来。
这条线，将沿着珠江口环南沙一圈，从蕉门到南沙客运港，再到横沥、灵山岛，最后返回蕉门，完成闭环。
目前，这条线仍在规划中，具体站点仍待确认，比如说，在有的规划图里，是会直接连到万顷沙的。
但路线走向，应该，也许，可能，不会再有大的变化了……吧？毕竟有地铁4号线的珠玉在前，嗯，你懂的。
如果这条线开通，有了地铁的南沙湾和灵山岛，会有什么不同呢？
灵山岛的地铁口预留在商务区的中交汇通中心楼下，离住宅区的距离呢，按最近的金科博翠明珠和绿城柳岸晓风看，直线距离1.4公里，走路嘛，也就二三十分钟吧。
但对南沙湾而言，这条迟到的地铁线，将真正盘活整个片区。
15号线在港前大道一带怎么设点还不明确，但大概率会在南沙客运港设站，以便跟地铁4号线换乘。
同时，南沙客运港还规划是未来地铁22号线东延的接驳站。
前段时间，《东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035）草案》透露，未来广州地铁22号线将从南沙客运港往东延伸，直接连到东莞滨海湾新区。
然后，这条线还将在东莞对接深圳地铁18号线，未来从南沙客运港，地铁直达深圳不是梦。
再配合南沙客运港直达港澳的口岸之便，以及邮轮母港的国际航运优势，水陆联运全用上，南沙湾片区立马升级，妥妥的湾区小枢纽有没有？
再看学位。
其实学位真没啥好battle的，确定性很强了。
灵山岛住宅区目前有三所学校：针对商品房子弟的湾区实验学校、阳光花语花园回迁房以及周边村落原住民的指定入读学校——江灵路小学，以及一所已经建好，不知道谁来接手的9年一贯制学校。
再远一点，还有广大附南沙实验学校，但这所学校目前不针对灵山岛尖招生。
湾区实验学校隶属于“广州实验教育集团”，这个集团背靠广州市教研院，非常年轻，旗下最早的办学主体是2018年成立的，整个集团都没有任何出口成绩可以查询。
唯一可以确定的是，这个学校里，小学部的生源都来自于商品房，相对纯粹。
那么，问题来了，初中怎么办？
局姐查了下，发现湾区实验学校的初中采用“地段加指标到校”摇号，其中，地段范围包含了江灵路小学的所有招生范围。
好的吧。
南沙湾的情况会稍微复杂一点。
值得肯定的是，名校很多，牌子很响。
小学嘛，华师附小怎么样？南沙小学也是区内数一数二的老牌省一级了。
中学就更多选项了，公立的二中天元学校，私立的英东中学，外籍小朋友还可以去对口的修仕倍励国际学校。
这几个学校的质素如何局姐就不赘述了，关心南沙学区房的小伙伴，可以等下一篇我们再专题展开。
但要提醒的是，从招生范围来看，南沙湾的小学大都是十个八个商品房社区+一二三四个村（原住民）的配备，其中村和商品房的比例，得看具体城市界面而定。
所以，生源的影响，得具体问题具体分析。
大湾区的南沙，确实应该有国际视野，如果单从教育来看，当前南沙最具有国际视野的地方，就在南沙湾，没错了。
好了，接下来上重点了。
除了交通、学位这些看得见的因素，决定一个板块未来价值的，还有一个重要因素：
还剩多少地可卖。
灵山岛的地，无论居住区还是商务区，该分的猪肉差不多分完了，局姐也因此合理怀疑过，灵山岛不通地铁的原因之一，或许也是这里已经不需要再卖地了吧。
未来灵山岛的房价，只能靠周边板块的溢价了，比如，隔壁还留着大片地没卖的横沥。
但是横沥第一个盘的情况……确实有点一言难尽啊。
就不展开了。
南沙湾呢，就有很多想象空间了。
需要说明一下，大家在对比灵山岛和南沙湾时，常常大而化之将两个板块直接PK，事实上，南沙湾的面积可比灵山岛大多了，南沙湾内部也不是铁板一块。
如果仔细一些，我们可以把南沙湾划为三个细分板块，拿出其中最有价值的地段，再来对比看看。
第一个板块，在虎门大桥以北，到港前大道。
这个片区目前的住宅区，主要是时代南湾、御海山庄、华海山屿海、优山美墅，以及，还在慢慢卖的，定位为顶豪的，南沙湾御苑。
第二个板块，是虎门大桥以南，大角山以北的片区。
这一片位置方正，依山傍水，有大片的一线海景，自然资源丰富；有地铁，客运港，游艇会，和邮轮母港，水陆交通发达；最强学位的华师附幼、华师附小和二中天元学校都在这一片区。
最重要的是：
局姐特意去查了控规，这里还有大量的空地可卖！
南沙湾最近拍出的地王，鲁能拿的那块地，就在蒲洲广场对面，一小块而已，旁边还有大片大片的空地啊！真香。
局姐以为，这里才是南沙湾最具价值的地段。
第三个板块，地铁4号线经过的，有着大片城中村的旧镇和慧谷片区。
可能很多人会说，南沙湾大把空地没卖，跟房价也没啥关系啊，不是很多地都囤在霍家吗，搞得政府都没有开发的动力，轨交才建不起来，配套也才建不起来。
这套说辞，在灵山岛乃至蕉门的售楼处，局姐耳朵都听出茧了。
甚至在局姐拿到的一份内部资料里，代理新盘销售的中介行，做营销策略分析时，也引入了同样的说法：
照这个逻辑，15号线怕是永远都建不起来了吧？
局姐查阅了很多资料，确实很难一一确认，南沙湾的那些空地里，哪些是霍家的，哪些才是政府的。
但其实，无论是霍家的地，还是政府的地，局姐更愿意相信，南沙湾目前开发较慢，配套不足，最核心的原因真的就是人气不足。
人气起来了，开发有利润了，不管是谁，为什么不配套呢？况且，作为准豪宅板块，真的不需要像刚需板块那样，几步一商场，大型邮轮母港接下来的商业配套，不够用吗？
对了，再提一嘴，关于产业的争议。
很多人说，灵山岛的产业就是牛逼，总部经济的定位，配合隔壁的金融岛，高新产业加高净值人士，广州城市副中心的CBD，下一个珠江新城，能不笑傲湾区吗？
这么想的人，真不知把深圳湾超级总部基地置于何地。恒大都把总部从广州城市中心的珠江新城CBD搬到深圳湾去了，何况一个城市副中心呢！
等深圳湾和珠江新城or琶洲的总部基地吃完肉，看灵山岛能喝到几口汤呢？
反正我看灵山岛商务区现在进驻的企业总部，除了在那儿拿地卖房的房企象征性站站台，也就只剩国企和央企了。
而南沙湾，一个定位广州滨海国际门户的地方，重点发展商务会展、邮轮游艇、海洋科学、航运服务的地方，游艇会有了，邮轮母港有了，客运港有了，酒店等配套也有了，还有什么不确定的吗？
以上。
-------------
未来，所有关于大湾区的踩盘内容、市场分析、选筹规划及买房建议等，都会在我们的大湾区踩盘专用微信号：【局姐的湾Talk】（ID：jujiekwq）里原创首发，我们也会在那里做更多的互动和答疑。
想要了解如何投资湾区洼地的朋友们，可以关注下。么么哒。