作者：余飞
01 | 宁波楼市量价齐跌
曾经躁动的东部楼市，如今都陷入了疯狂调整当中，南京如是、苏州如是、合肥如是、杭州如是，宁波亦如是。
517新政之下，宁波于5月28日下调了首付比例，首套房最低首付比例由20%降至15%、房贷利率由3.75%（LPR-20BP）降至3.35%，二套房首付比例由30%降至25%、房贷利率由4.15%（LPR+20BP）降至3.55%。。
同时奉化、高新区、海曙各自开启了购房送消费券活动，再叠加年中房企冲击财报，加大打折力度，6月份的宁波，迎来了一丝暖意。
根据宁波日报旗下“宁波楼市报道”披露的数据：
市六区商品住宅：成交2536套，环比大涨约47%，同比增约9%。
市六区二手住宅：成交5714套，创近15个月新高，同时也是宁波楼市于2021年5月步入调整期以来的第二高量，环比涨幅约47%，同比则翻番、暴涨104%。
来源：宁波楼市报道
然而，纵观上半年，宁波楼市整体成交量仍在去年本就跌幅不小的基础上，又下跌了不少。
今年上半年，宁波市六区新房成交了10897套，较去年同期下跌了29%，较高峰时期的2019上半年，膝盖斩了。
来源：宁波楼市报道
二手房，上半年市六区成交了23287套，是新房成交量的两倍多。这和大多数中心城市的表现一样。
目前中心城市的二手房比新房更香，主要是两个逻辑，一个是在房企出清的时代里，二手房比新房更安全；另一个则是二手房让利比新房更有诚意。
宁波上半年二手房表现虽然远好于新房，但纵向与过往对比，仍是过去四个上半年中，成交量第二低，只比黑天鹅最严重的2022上半年好。
23287套相比于高点时期的32016套，下降了27.3%。
来源：宁波楼市报道
房价方面，国家统计局不久前披露的5月份70个大中城市数据显示：
宁波新房5月份环比下跌1.3%，为连续第八个月下跌；同比下跌5.9%，为连续第四个月下跌，且创出2015年5月以来近九年的最大跌幅。
二手房5月份环比下跌1.6%，“13连跌”，跌幅为2006年有统计数据以来的第二大，仅次于2010年5月的下跌1.8%；同比下跌9.5%，为“25连跌”，且创出“史上最大跌幅”。
02 | 宁波转向背后
作为东部热点城市，宁波在上一轮大牛期间，房价狠狠上涨了一波。尤其是2017年之后。
自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。
在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，冲到了五六万的价格。
两年前我写宁波楼市的文章中，就给出过提醒，宁波房价远超其本身的支撑力和民众的购买力，调整在所难免，留给炒房客退出的时间不多了。
如今回看，不胜唏嘘。
2023年，宁波商品房销售面积跌至902.3万平方米，相比于2020年的高点，腰斩了。
制图：城市财经；数据：宁波市统计局
下面这一张图，是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。
再看下面这张贝壳找房最新的价格图。
为了更直观看出各区县价格三年变化，我制作了一张直观表格。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
可以看到，过去三年宁波各区县全面调整，谁都没有幸免。跌幅最大的是远郊区的杭州湾新区。市六区中，除了鄞州区跌幅18.8%外，其余跌幅都超过了20%。
宁波楼市的转向，离不开宏大的背景，那就是全国楼市整体调整。
第一，当下无一城房价不降。
国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据，无论环比还是同比，无一城不降。
制图：城市财经；数据：国家统计局
第二，商品房销量没有最低，只有更低。
中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
在去年如斯跌幅下，今年商品房成交量跌幅进一步扩大。
国家统计局披露：1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
来源：国家统计局
从上图走势可以看到，房地产进入2024年，跌幅在去年下跌的基础上，进一步大幅放大。
如果说去年是小碎步下行，今年则是跨步下行。
今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。
以此来看，今年商品房销量连“双9”都很难维持。
03 | 没有谁能置身事外
宁波楼市的大调整，再结合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：
即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。
区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。
宁波的经济、产业、人口不可谓不强悍。
2023年宁波GDP高达16452.83亿元，位居全国第12位，在五个计划单列市中位居第二位，仅次于深圳。
产业方面，宁波工业实力位居全国前十。2023年规模以上工业增加值5288.2亿元，同期的杭州为4984亿元。宁波的工业实力，在浙江省内位居第一。
2023年规模以上工业营收2.48万亿元，位居全国第七位。
此外，按照工信部划分的41个工业大类，宁波总产值超过千亿的产业数量高达7个，千亿产业总产值合计1.59万亿元。
制图：城市财经；数据：宁波市统计局
宁波的产业强悍，还表现在拥有一批单项制造业冠军企业。
和很多综合性企业不同，宁波的企业不是什么都要，而是专攻特长，领域极其细分与专业化。
比如主攻汽车压铸件模具臻至机械，专注于光伏逆变器的锦浪科技，专注商用车发动机冷却风扇总成的雪龙集团，主攻电动窗帘、电动卷帘门电机制造商的杜亚机电，聚焦信息通信用网格式电缆桥架的纬诚科技等等。
宁波的精与专有多厉害？宁波308家单项冠军培育企业中，主导产品市场占有率世界第一的有76家、世界前三的有171家、全国第一的有205家。
简单举几个例子，根据公开资料显示，宁波一家企业生产的安卓手机镜头，市场份额占了全球的33%，相当于每3部安卓手机中，就有1个用的是他们的镜头；宁波一家企业生产智能窗帘电机，年销售额10亿多，全球市场占有率第一；宁波一家企业给全球90%以上缝纫机整机厂配套旋梭，几十年只专注做这一种产品，核心生产设备都是自己研发制造，产量占了全球40%。
正因如此，在工信部发布的前三批次“专精特新”小巨人企业数量排名中，宁波位居全国第三，仅次于上海、北京。在第四批次名单公布后，前四个批次的“专精特新”小巨人企业数量位居全国第四，仅次于京沪深。
去年公布的前五批次专精特新“小巨人”企业数量，宁波依旧以352家位居全国第五，仅次于北京、深圳、上海、苏州。
制图：城市财经；数据来源：国家工信部、公开报道
“不求最大，但求最强，不知不觉，不可或缺”的精神，成就了宁波“扫地僧”的美称。
也成就了宁波GDP排名不断超越的力量。
所以，从产业角度看，宁波相当强悍。
然而这又怎样？
这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。
本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
而且，按照国家统计局披露的数据来看，目前房价调整已经进入了深水区。