作者：余飞
01 | 成都楼市低头了
2021年开启的这轮房地产调整周期，成都无疑是个异类。
因为，进入调整周期以来，即便北上广深也进入了量价齐跌中。而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力。
2022年，成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。
在这种背景下，2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。
2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。
房价也在持续上涨。
然而，正如我所强调的，周期面前谁也阻挡不了，成都只不过是后知后觉而已。中国楼市大转向，成都又岂能置身事外。
去年，成都楼市也开始转向。
成都市统计局数据，2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。
房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。
进入2024年，在全国大势影响下，成都跌势在加快。
成都市统计局数据显示：
2024年一季度成都商品房销售面积下降30.7%。房地产投资数据也未走出下行通道，一季度成都房地产开发投资下降12.9%，商品房新开工面积下降29.1%。
2024年1-4月份，房地产开发投资下降7.6%。商品房新开工面积下降8.5%，商品房销售面积下降33.6%。
目前成都统计局尚未公布前五个月和上半年的数据，但从机构梳理自成都住建局的数据来看，成都进入了快速调整通道。
02 | 成都均价破“2”了
今年4月28日，成都全面解除了限购，开启了裸奔模式。
然而全面放开之下，5月份大成都新房成交量10155套，较去年同期减少了6078套，同比下降37.44%。二手房成交19489套，同比减少了1309套，同比下跌6.29%。
6月份，大成都新房成交量降至7473套，同比去年6月减少了6044套，同比下跌44.71%。二手房成交17822套，同比增长了2.33%。
整个上半年的成交情况来看，根据“成都购房通”梳理的成都住建局数据显示：
新房方面成交量：
2024上半年大成都新房成交50548套，较去年上半年的81688套同比减少31140套，下降38.12%；其中中心城区成交39388套，同比下降39.02%；郊区新城成交11160套，同比下降34.71%。
二手房成交量方面：
2024年上半年，大成都二手房成交104359套，较去年的119490套同比减少115131套，下降12.66%；其中中心城区成交88039套，同比下降14.31%；郊区新城成交16320套，同比下降2.56%。
从成交量来看，中心城区的成交量比郊区跌幅更大。
这主要是远郊区在过去三年就已经经历了大调整。
比如2021年成都楼市成交量还在上行的时候，当年全市新房成交量193743套，上涨了3.49%，当时郊区成交了57771套，下跌了7.74%。二手房2021年全市成交了50787套，上涨了0.34%，而郊区当时成交了16633套，下降了0.02%。
2022年郊区新房进入了深度调整。
2022年大成都新房成交了142982套，同比下跌26.25%。郊区则成交27645套，同比下跌51.63%。二手房大成都成交151376套，同比上涨198.06%，郊区成交23547套，同比上涨41.57%。
2023年，大成都新房成交145977套，上涨了2.09%。而同期的郊区，成交26896套，下跌了3.75%。二手房大成都成交220890套，上涨了45.92%，郊区成交32398套，上涨了37.59%。
从上半年的跌幅来看，成都的成交量把之前两年欠下的回调，一口气补上了。
房价方面，国家统计局披露的数据显示，5月份成都新房环比下跌0.7%，同比上涨0.2%。同比之所以上涨，是因为成都新房价格去年11月份才开始转向。
成都二手房价格5月份环比下跌1.1%，同比下跌7%。
以此看到，二手房价格要比新房猛得多。
有人可能会说，即便二手房跌幅比新房猛，也才10%不到，这和体感完全不一样。
事实上，统计局的数据，我们只要看个趋势就行，具体下跌情况，还得看当地机构披露的实际成交数据。
克而瑞四川披露的最新数据显示：
成都6月份新房成交价在5月份短暂回到“2”字打头时代后，再次跌破2万元，进入了“1”字打头时代。
5月份，成都一些楼盘因为降价过猛，还被老业主投诉，引发了一波舆论。
二手房方面，克而瑞四川数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价就跌至1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。
从各板块来看，跌幅最大的是科学城板块。数据显示，科学城目前二手房均价17477元/平方米，相较于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接从“3”字头跌入了“1”字头。
相比于2020年，二环内的东客站均价跌破了2万，柳林、郫都老城、龙泉驿老城、新都老城、温江老城、红光、西河跌破了1万。
03 | 大势挡不住
之前成都楼市还热闹的时候，我就说过。这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。成都也不能。
这都是上一轮牛市期间，中心城市不计后果地上涨的后果。
不计后果上涨之下：
一方面，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。
另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。
在之前说西安的文章中，我也强调过，西安的新房价格，早晚会步其二手房价格调整的后尘，果不其然，5月份西安新房也开始转跌了。
如今所有的中心城市二手房价格都在调整当中，大多数中心城市的新房都在降价打折。
成都调整也才开始，而且一开始便汹涌澎湃。毕竟，目下成都的新房库存量，已经超越武汉，全国第一了。
克而瑞披露的数据显示，6月末成都新建住宅狭义库存量1687万平方米，全国第一。
成都这座城市优劣点相对分明。
强势在于经济和人口，其GDP位居省会城市第二，仅次于广州，是中国第二省会。人口在2000万以上，城区人口超过1000万，是10个超大城市之一。
而且，人口增量一直都不错。2010年至2020年，常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。
2023年，在全国人口减少量加速的背景下，也仍有13.5万的增量。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
劣势在产业，成都的产业相比于东部城市存在明显短板，尤其是工业、先进制造业、汽车工业等。
此外，成都缺少头部企业，缺少名片级的产业。
去年嗅网发布的一篇《成都失去性价比》的文章提出，成都适合生活，但不适合生存。因为这里资源少，薪资低，岗位种类单一。
前不久，吴晓波频道发布了一篇《“王妈”塌房背后，是武汉大学生的就业困境》，揭开了武汉就业与收入的面纱：
每年100多万的大学生并没有让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年轻人的青春在茫茫劳动力市场中不断贬值与挣扎。
当你滔滔不绝地向面试官讲述原子弹构造原理或倒背《滕王阁序》时，结果一句“底薪4000，大小周”，你立马傻住了”
这样的局面，武汉如此，中西部其他主要城市，如长沙、成都、重庆、郑州、西安又何尝不是如此？
所以，本号一再强调一个观点：
在低收入普遍存在的当下，本轮房价调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。