作者：潮哥
开发商与炒房客，又要失眠了。
01
苏州进入新一轮调控后，楼市大动作一直不断。
如一些城市主动收紧了政策，青岛、合肥、武汉、南宁等城市对楼市开启新一轮定向加息模式。
青岛与济南，这两天还宣布，制定“一城一策”的楼市方案，防范和化解楼市风险。
在舆论上，人民日报也主动发声，表示将牢牢坚持“房住不炒”定位，确保市场行进在正确的轨道上，不会依靠房地产拉动经济。
这两天，楼市又传来了两个足以改变楼市走向的重磅消息：
第一个：据21世纪经济报道披露，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管，准备暂停“地王”的债券与ABS发行。
第二：棚改降温，据华尔街见闻披露，2019年4-5月份，中国央行连续两月未发放抵押补充贷款（PSL）。
两个看似毫无关联的消息，其实可以串联起来分析，这两个消息都与钱有关，都是在收紧流入楼市的资金，目的也都是一样的，防止楼市过热。
02
先来分析关于监管部门收紧房企资金的消息。
其实，房企融资门槛收紧，这并非第一次。不久之前，银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求：商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
同时，银保监局还对违规给房企输血的金融机构，开出了两百多张罚单。
根据媒体报道，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计达1068.8万元。
之所以这么做，是因为三四月份上演的楼市躁动，房企是始作俑者。
进入2019年以来，房企融资门槛放松，获得金融机构大规模输血。数据显示，仅4月份，房企密集融资接近2600亿，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。
而前四个月融资房企融资的总规模，高达8500亿元。
正因为有这8500亿元，房企不但有钱还贷压力，也开始在全国范围内，尤其是核心城市群里开启扫货模式。
房企有钱，比谁都拽。
他们在武汉、合肥、杭州、无锡、苏州、南京、徐州、东莞、常州等城市争抢地块，如蝗虫压境一般，所过之地，不是创下新地王，就是几乎接近最高楼面价。
杭州、无锡、常州、徐州均诞生了新地王。
苏州半个月内三个地王，被房企成功送上了新一轮调控名单。
南京这几个月来，土地市场也是火热异常。
数据显示南京（除高淳、溧水）已成功出让18幅地块，竞拍次数高达869次，平均每块地要争抢48轮，平均土地溢价率接近50%。
今天，南京又推出了10宗地，揽金超118亿元。
土地市场火热，带动住宅成交量走高，房价也开始跃跃欲试。厦门房价回调，基本填平了去年下调的坑，苏州的房价更是在4月份领涨热点城市。
在这样的背景下，中央开始新一轮房企资金链收紧政策，关上闸门。
对于房地产行业来说，资金链就是生命。
目前，政府部门不但收紧了往后房企的融资门槛，还将已拿下地王项目的房企，纳入了监管，准备断粮。
一旦断粮，地王暴雷事件将再次上演。这种事情，过往不知道发生过多少次。
对于房企来说，具有相当大的震慑作用，预计后续房企拿地会再次谨慎起来，房企行业将进入新一轮大洗牌，土地市场也将回归平稳，稳定正是政府想要的效果。
土地市场的平稳，会影响楼市成交量与房价，成交量与房价也将回归温和，投机的炒房客，算是彻底断了念头。
而之前激进拿地的房企，接下来很难有囫囵觉。一旦断粮或者新房限价，项目算是砸手里了，到时候哭都没有肩膀。
这一点，其实政府早有预警。在苏州重启调控召开的会议文件中，就有这么一句话，“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。
03
至于棚改收紧，主要针对的是三四线城市的房价，预示着那些单纯依靠棚改撑起房价的三四线城市，按下了这一轮的“熄火键”。
货币棚改是三四线城市能够跟进一二线城市涨幅的主要动力之一，另一个动力就是去库存政策。
棚改分为货币棚改与安置房棚改，三四线城市大多项目采取的是货币棚改。
它的流程如下图，先由央行发行PSL（抵押补充贷款）给政策性银行（如国开行），政策性银行划拨棚改专项贷款给地方政府，地方政府手里有钱，就拿着这笔钱去搞棚改项目。
以货币补偿的方式，给到棚改居民，政府回收地块，居民拿着钱去买房。政府回收的地块，又可以挂拍，卖地得来的钱，一部分用于偿还国开行的贷款，剩下的进入自己的腰包。
这种方式，既帮助了地方政府充实腰包，又达到了去库存效果，可谓一举两得。
但副作用是，房价在货币棚改的需求下，得到了有力支撑，抬头上涨。
一些人口与经济基本面表现都不好的城市，房价也跟着上涨，背后的逻辑就是棚改。
鉴于此，从去年开始，国开行就放出风声，要收紧棚改：房价上涨压力大，库存少的城市，后续改为安置房棚改；库存多，房价压力小的城市，可以继续货币棚改。
到了今年年初，一大波省市收紧了2019年的棚改计划，只有广西、辽宁、重庆、陕西等极个别省市仍保持同比正增长，绝大多数省市2019年棚改计划开工项目较去年收缩。
4月份、5月份央行已经连续两个月没有给国开行发行PSL（抵押补充贷款），意味着这一轮三四线城市货币棚改告一段落，也意味着这一轮三四线城市的楼市，风险加大。
一些人口基本面、经济基本面不好，且又不再重点城市群中的三四线城市，房价下行压力增加。
之所以说是这一轮，是因为三四线城市的楼市存在周期性，人口持续流出的三四线城市需要政策刺激，如去库存、货币棚改等，楼市才能健康发展。
下一轮如果重启，三四线城市的房价，又会获得新的支撑。
04
政府再次收紧房企融资与货币棚改，还释放了一个重要信号：
房地产虽然对于经济特别重要，但这一次不同以往，只求平稳过度，不会重启这个夜壶。经济对于房地产的依赖的现状虽不能一下扭转，但政府正在努力改变，尽全力将中国经济的驱动力转移到实体经济、科创经济上来。
这一点，从全力稳住楼市、提速5G科技建设等方方面面，都能寻找到证据。
只有实体经济、科创经济，才能提升中国的全球竞争力，让中国跻身强国之列，百年复兴梦才有基础。@今日话题