（之前版本表述可能有点乱，重新整理个版本）
近期地产股接二连三的遭受政策调控。供给端：土地集中供给、拍卖款转税务部收取、房地产三道红线、房价限价销售、银行端地产限贷等限制了土地供给量、地产高杠杆，到需求端提高家庭首付比例，以及二手房市场价格管控，限制年限等，降低家庭杠杠和延迟需求满足，无一不是围绕“住房不炒”。政府不希望过快上涨，也不希望房价下跌。房价稳定，有利于民生，还有一层意义是防止房地产泡沫，历史上的金融危机10次有9次是房地产泡沫应发的。通过政策端一系列的组合拳，以时间换空间，化解地产泡沫。
地产短期利空多重因素交织，市场对其一致看空，对股票上涨预期形成压制，即使地产龙头也难逃一劫，携手走低。地产股的持续低迷是短期，还是长期？短期不怕，只要中长期显现对地产公司有利的方向发展，现在的分歧将是个很好的蹲点，等市场认知反转，戴维斯双击可以获超额收益加成效果。
要判断一个行业或股票未来的发展，关键是找到影响企业未来走向的关键点，找到这个点有点难，否则市场也没啥分歧和涨跌了，是吧。难，还得试，就冲着赚钱的欲望，看看能否理清地产未来发展的核心支点和判断。
土地供给-地产公司-银行贷款。这次供给链的改革，通过土地集中供给，降杠杆，限贷款。必然会淘汰众多实力不强的中小地产公司，剩下有实力或有个好爹妈的，多是国企为主的地产公司。这样一来剩下屈指可数的头部公司，一来有利于政府调控、管制，而且实力强，杠杆低，坏账风险小。拍卖款方面，以前地方政府收取的，换成水务部门收取，有利减少地方和地产公司勾结，减少没实力的公司空手套白狼产生的负债风险。同时，保障了土地拍方式的续命，拍卖款是财政收入大头，地方债主大头。稳住了拍卖款、地产公司负债，那么银行端的贷款大头地产贷款风险也被控制住了，坏账概率降低了。
地产公司-家庭-银行贷款。需求侧，通过提高首付，限制购买年限，数量等方式，降低了家庭的杠杠，延长需求时间，防止需求过剩，导致房价过快上涨。二手房交易市场，核心是冻结交易量，防止交易价格大幅变动，影响整体房市价格。
从供给到需求，整个供需体系的改革看上去十分精妙完美，不得不佩服我们政策的强力，只有想不到，没有做不到的。利空因素是，地产公司作为供需链接点，上游受制土地供给，自身受制去杠杆，下游受制房价现价销售。多头压制，必然导致利润率和资产收益率的下滑，房地产沦为打工仔，制造业的苦逼供应商，唯一出路只有薄利多销。稍能安慰的是，或许供给侧出清，有利头部公司市场份额的扩大，带来营收增长，进一步带来利润增长。不过竞争激烈，精细化管理才能保持较好的利润率。就像万科郁亮说的：地产进入管理红利的时代，当好农名种好地。
有人说，这种精妙的全链控制，能如预期那样控制住整个房地产市场吗？有一本书叫设计自由，讲的是通过上层设计的自由，是否可行？结论是失败告终。市场经济终有其自然规律，违背规律办事失败是必然的。链条里面总有一个会出现崩盘，终将导致整个联调的失控。
如果，政府调控败给市场规律，房地产发生系统性风险。房价下跌，地产公司或政府形成大量坏账，牵连银行一堆坏账。由于供给端，杠杠降低，数量有限，政府可以通过注资腾挪的方式，对其进行重组。需求端，买房家庭由于首付及数量限制，负债杠杠较低，同样风险可控，社会影响较小。总之，牢牢守住了不发生系统性金融风险的底线。当然，这是种悲观的预期，一般不会让其轻易发生。
还有一种乐观的逻辑是，根据任泽平的房地产周期理论“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的逻辑。政府管制的都是结构性的重点城市，属于人口净流入的地区，那OK，重点一、二线城市房价长期上涨没啥问题，其他三、四线城市随波逐流，影响不大。中期看土地，意识是政府可以通过调控土地供应量，影响房价涨跌，那OK，供给权在政府方，不会眼睁睁让房价下的的。就像上海沪牌拍卖那样，限量供应，牌照价格高位多年；短期看金融，去了杠杆，限了贷款，是利空，但这只是短暂影响。总之，中长期看，地产行业可保持长期房价稳定，慢涨的趋势。该理论前提下，对地产公司是利多，拿地风险小了，房价波动风险也小了。
最后总结下
地产机会：
在供需链改革管控和地产周期理论前提下，中长期房地产将保持稳定，龙头公司如果出现增收增利的局面，市场将出现反转。
地产风险有两点：
1、调控失败，发生系统性风险，导致坏账和周转暴雷，有可能地产公司出现倒闭或兜底整顿。不过，这种事情不会轻易让其发生的。给地产公司腾出利润空间，确保购房需求的可持续发展，是大概率。
2、供给侧出清带来的集中度提升没想象的大，可能利润率下降幅度过大，或土地供给减少，或重点城市竞争激烈，导致地产公司增收不增利，甚至利润下滑。这正是目前市场担心问题，毕竟现在看不清，避开总好过套牢吧。
股市的乐趣在于意外，公司的发展过程中的意外是家常便饭，往往会走向另一条时间支线。市场总是从看不清、有分歧、出现犹豫、到一致性、最后推向泡沫中不断循环。价值投资和趋势投资者们乐此不彼的折腾其中，价值投资喜欢赚从看不清到一致性的钱，即所谓的价值洼地到价值认同，市场给予的回报是超额收益。趋势投资喜欢赚一致性到泡沫的钱，因为稳定看得见，可控，见好就好。
地产股现在看不清，有分歧，未来如何取决于我们对其认知的深度，越深预测越准。基于目前的认知，我赌地产公司未来大概率会反转，尤其是头部公司，精细化管理能力强，有品牌溢价，利润率高的公司，如万科等，将受益这次供给侧出清带来的竞争优势相对提升。至于对不对，现在只能静待其变，沧海横流、星转斗移，时间终会给出终极答案。