$SOHO中国(00410)$ $中国恒大(03333)$

內房股是典型的周期性股票，在股市上升時這組股票的升幅會比大市更高，但是在下跌時它們又會比大市跌得更深。最近內房股的升幅遠遠大於大市(恆大的升幅更是誇張)，再次證明了這種特性。

今天我想和大家淺談的是最近升幅比較低的收租股和升幅巨大的地產商 - SOHO中國和中國恆大。

負債風險：
SOHO中國是內房股中比較穩健/保守的公司，這可以從它最近的總債項/股東權益比率看出。截至2016年尾， SOHO中國的總債項/股東權益為44%, 即是說股東權益已經足夠覆蓋所有的債項，不需倚賴外來資金。反之來說，中國恆大的總債項/股東權益高達1,209%，即是說債項總額是股東權益的12倍，這樣高的債項是不可維持的，它的經營現金流我認為不足以覆蓋債項，故此恆大需要外來的資金來營運(配股/供股/高息債/銀行借貸) 。在信貸市場是寬鬆時，這當然不是問題，可是當信貸市場收縮時，可能會導致資金鏈斷裂，股價有機會暴跌; 就算是信貸市場沒有收縮，它的借貸成本也不會低。根據傳統投資理論，如果資金回報率低於借貸成本，增長會對價值有所損害。

當然我不是說信貸市場明天會收縮, 可是金融市場不變的定理就是均值回歸，信貸市場也是一樣，會有boom and bust, 故此投資者宜想像最壞的情況再作部署。

記住，價值投資者應首要看重股價下跌的幅度及可能性而不單只是潛在回報。

相對估值：
下面列出了兩隻股票的資產淨值及折讓供各位朋友參考。

SOHO中國
每股帳面資產淨值= $7.38
現價= $3.91
P/B = 0.53

中國恆大
每股帳面資產淨值= $3.59
現價= $14.28
P/B = 3.97

從估值數據可看出投資者對兩間公司的期望差異(expectation gap) 非常大，在我看來是難以justified.

以上只是我周末的胡思亂想，有時間的話再和大家作出深入的研究。Profitable investing!