今天我想聊的是房地产行业。这个行业最近半年被黑的够呛，也被各种国家政策调控压制的够呛，这不，昨天的中共中央政治局会议上又说了，要坚决遏制房价上涨。
现在不管是朋友圈，还是雪球上，各种唱空中国房地产，各种唱空房地产股票的。有说中国房子太贵了，腰斩都不为过；有的说中国房地产企业太黑了，赚了这么多民脂民膏，就应该去杠杆，让他们破产；有的还说，中国房地产就是被地方政府炒起来的，政府应该负责，现在政府名为调控，其实是在保房价；贸易战刚开始的时候，还有人说，中国不用研究高科技芯片，多建两个小区就能把贸易战的损失追回来了。
总之，各种唱空，各种觉得中国政府调控不力，中国房地产企业都是跟政府合谋挣老百姓钱的。我只想问问，真是这样吗？真的吗？
我在网上查了一下资料：1980年代末到1990年代初，北京平均房价1750元/㎡，便宜吧，想回去买吧？
可是北京平均工资是多少呢？221元/月，房价工资比是：7.91。
2017年呢？北京平均房价67951元/㎡，北京平均工资呢？9942元/月，房价工资比是6.83。
咋样？有没有点傻？有没有点吃惊？现在的房价跟那时候比，是便宜了，而不是贵了，这还是经历了15-16年的暴涨后的结果，暴涨之前更便宜。
是，肯定有人会说，那时候有几个人买房啊，那时候还有福利分房呢，那时候人跟人的收入差距还没有这么大呢，现在的平均收入跟那时候的平均收入根本不是一个概念。
对，都没错。
但是，福利分房只是在解决有还是没有的问题，我小时候跟我父母住在8平米的小屋，公用厨房，公用厕所，那也是福利分房，那也是有住的地方，能一样吗？
收入差距问题，我说句难听的话，你不学习，不进步，不想着如何提高自己收入，还他妈想让全社会陪葬啊？你的脸怎么就这么大呢？
我在雪球上说过一句话：“现在唱空房价的，都是什么人？都是希望1000元/㎡买天安门旁边的四合院的，或者800元/㎡买当地最核心地段，有最好的教育和医疗资源的人。”
这些人是不是拿别人当傻子啊？你没本事买，就希望国家出面给你平均了，你就能买？说扎心的话，国家就算要平均，也轮不到你。这个社会，能用钱解决的是才是最简单的，好好想想这句话。
好了，不发牢骚了。房子对我来说就是住的，房地产股在我眼里就是消费股，房价涨也无所谓，跌也无所谓，我也喜欢别墅，我也想房价跌下来，我当然想用更少的钱买个别墅住，但是我更知道一句话，这句话是查理·芒格说的：你想要一样东西，你首先要配得上它。
言归正传。我不否认有些地区房价确实高了，一方面是因为买涨不买跌的原因，另一方面因为股灾刚过，p2p接连爆雷，银行理财取消刚兑等原因，老百姓不知道投什么了，还是觉得买房才能保值增值，所以资金大量流入房地产，更加推高了房价，这才是政府这次调控一直强调房住不炒的原因。
那政府调控房价，不让房价进一步上涨，对房地产企业是利好还是利空呢？对去杠杆有什么作用呢？
我打个比方吧。现在天津房子均价3万/㎡，政府不调控，交给市场，会有什么现象呢？会不会涨到6万/㎡呢？有可能吧，但是这个价格支撑的住吗？肯定没戏吧？那就必然下跌，再跌回到2.5万/㎡。
你肯定说，这多好啊，更便宜了啊，还是不调控好。可是，你知道这个过山车之后会是什么结果吗？想想15-16年的股灾吧，那也是个杠杆牛市，投机盛行。
那么这么一轮过山车下来，谁最受益？投机分子受益，不出本金，猛加杠杆的受益。
谁吃亏呢？
政府吃亏，会被骂惨的，甚至会动摇统治根基；刚需住房的吃亏，真需要房子的，被逼在5-6万接盘的，直接负资产（香港当年房价大跌就有还不上贷款，拿不出追加保证金的人自杀）；
银行吃亏，不论房地产企业拿地，还是老百姓买房都要贷款，抵押物就是土地和房子，这两个直接成了银行坏账，银行破产，全社会陪葬（08年美国次贷危机怎么爆发的，好好想想）；
规矩的大型的房地产企业吃亏，正常开发的不如捂地惜售的，认真盖房的不如偷工减料的（因为大家都炒房，赶紧盖起来卖了才好，质量？那是什么？）明白了吗？这才是调控的原因，调控是摁住房价，让老百姓的收入慢慢增长，追赶房价的涨幅，等到人均收入涨上来了，再慢慢松口。（回忆一下09年-14年的房价，那时候基本算横盘，有些城市房价还下跌了）
第一个结论来了，这次的房地产调控不是为了降房价，而是为了稳房价，稳房价的结果就是，利好政府，银行，刚需，规矩的房地产企业，唯一不利好的就是投机分子，他们的杠杆是有成本的，甚至是远超自己收入能力的。
那么，第二个问题来了，现在中国的房价高吗？我说实话，一二线城市，有产业支撑的三四线城市有泡沫，但不大，政府这样摁住两年，基本就能消化掉；三四线城市，乡镇的房价泡沫大，而且无法消化，很大可能会爆掉。
首先，一二线城市不是属于他们自己城市的市民的，是属于全国的，不能只用当地购买力算，而是要用全国购买力算的，比如：北京、上海。或者要用全省购买力算的，比如：杭州、广州、厦门、郑州等省会。天津比较特殊，要用买不起北京房子的北漂购买力算，哈哈。
原因很简单，这些城市汇集了全国最好的创业、就业机会，最好的医疗资源，最好的教育资源，那它必然会吸引全国人民去追逐，问问自己的内心，如果你买得起北京、上海的房子，你会买吗？你会，别人也不傻，这就是现实，这就是房价的支撑。
其次，三四线城市和乡镇属于人口净流出，越来越多的年轻人进入大城市寻找机会，那小城市小乡镇留下的人会越来越少，机会肯定也会越来越少，这就是一种死亡螺旋了。多的给更多，少的连仅有的都要拿走。房价说到底是人的支撑，是资本的支撑，没人没钱，越来越没人，越来越没钱，那房价会怎样呢？
那么第二个结论来了，一二线房地产抗通胀没问题，也许会小幅跑赢通胀，但论投资价值确实不如股市；三四线和乡镇的房子，差不多就清了吧，如果非要等，我也同意，就怕你等不到那个政策了，那是国家为最后一波房地产去库存准备的终极大招——农村土地流转。
这个政策将会最后一次大规模释放农村农民的购买力，但前提条件是需要城市化达到一定程度，能消化这些失地农民。
这也是国家要保增长，保就业的又一个理由了。国家是绝对不会允许墨西哥和巴西那样的贫民窟出现的。在这个政策出台之前，三四线和乡镇没有接盘的人了。
这就是我对房地产行业的判断和结论，留着看呗，网络上的文章会一直留着，我就坐等打脸了。
根据这个结论和判断，我现在拿着四个房地产股票，占仓位25%多。
融创中国：绝大部分土地储备在一二线城市；
中国恒大，全国布局，有养老地产和童世界，养老也是个大的需求，配置一些；
中国金茂，高品质房地产开发商，天津的金茂府吸引了北京和上海的金茂府客户来买房，原因就是相信金茂府的选址能力和开发能力；
新城控股，商业和住宅双轮驱动，用商业开发催熟土地，给住宅开发带来升值，通过销售住宅，消化购物中心的土地和建造成本，开发一处，不光挣钱还能白得一处商业中心，业内号称小万达。
最最重要的一点就是，他们都不贵，拿着踏实。（当然了，今天中共中央政治局的会议大概率会让明天的地产股大跌，但不影响长期价值，我就不卖，就不卖）
$融创中国(01918)$$中国恒大(03333)$$新城控股(SH601155)$
@正合奇胜天舒 @自由老木头