自踏入十月份以来, 港股止跌回稳, 上星期恒指升了952点或4.43%. 笔者组合有些股票跑羸大市, 有些则跑输. 如果想与大市同喜同悲, 可以在组合加入$盈富基金(02800)$  和$恒生H股ETF(02828)$  , 前者追踪恒生指数表现, 后者追踪国企指數表现. 今次简评笔者另一支资产折让收息股庄士中国(298). 集团自2012年恢复派息, 近4年共派股息每股0.15元(港元, 下同), 是现股价0.455元的33%, 历史股息率高达8.79%. 集团每股资产净值1.62元, 表示PB市帐率只有0.28倍, 资产折让高达72%, 由于集团大部分资产是以成本入帐, 没有按市值重估, 因此, 实际折让更大. 庄士中国主要持有以下资产:

1. 帐面值2.517亿元的投资物业, 主要包括:

(1) 成都市的成都数码广场6楼, 总楼面面积为4,255平方米.

(2) 东莞市庄士新都两幢已落成商业物业, 总楼面面积约12,436平方米, 还有约6,026平方米楼面面积仍在施工当中.

(3) 广州市庄士•映蝶蓝湾两幢已落成的商业物业总楼面面积1,181平方米, 未施工的楼面面积约为2,639平方米.

(4) 鞍山市庄士•中心城, 一幢六层高的商业裙楼, 总楼面面积约为29,616平方米, 仍在施工当中.

2015年度投资物业租金及相关收入为1,170万元. 由于投资物业组合总楼面面积只有25%已落成, 另外75%仍在施工当中, 因此, 未来租金收入仍然有相当增长空间. 此外, 集团於今年以1.24亿元买入的东莞工业物业已经成功租出, 每年租金收入大约742万元, 毛租金回报率大约6%.

2. 帐面值22.538亿元的待发展/发展中物业和待售物业, 该等资产是以成本价入帐, 实际市值应该远高于帐面值. 主要项目包括:

(1) 广州市庄士•映蝶蓝湾是一个综合商住社区, 尚未售出的住宅物业金额约为3.538亿元.

(2) 东莞市庄士新都滨江豪园第一及第二期尚未售出的住宅物业金额约为1.586亿元, 第三期总楼面面积合共约4万平方米, 地基工程经已完成, 第四期总楼面面积约为8.3万平方米, 以及其余楼面面积约为23.3万平方米尚未开发.

(3) 鞍山市庄士•中心城两座分別为27和33层高的双子大厦, 作住宅和服务式住宅之用, 总楼面面积约为6.3万平方米.

(4) 鞍山市庄士广场, 可发展总楼面面积达39万平方米, 是一个包含办公室大楼, 零售, 餐饮, 娱乐设施以及住宅大楼的大型综合发展项目.

(5) 屯门业旺路项目, 住宅和商业的可发展楼面面积分別为10,862平方米和2,428平方米, 预期2018年可以预售楼花.

3. 帐面值2.549亿元的金融资产, 其中的1.56亿元为持有上市公司北海集团(701)17.07%股权, 以及2,377.8万元的香港上市债券, 是一项七年期高收益债券, 孳息率为8.375%.

4. 集团持有9.11亿元现金及银行存款, 银行借款有6.23亿元, 经调整非控股权益后每股净现金为0.176元, 是现股价的39.6%.

庄士中国的缺点是投资物业租金收入不足以维持目前派息, 因此未来股息有相当程度需要依靠售楼收益, 而卖点是资产折让大, 估值便宜和财务稳健.

$庄士中国(00298)$