$九龙建业(00034)$ 笔者喜欢那些愿意同股东分享经营成果的上市公司. $九龙建业(00034)$ 已经连续3年每股派息0.57元, 以执笔之时股价9.4元计算, 股息率有6.06%. 集团过往派息不间断, 即使08年金融海啸受财务投资巨额亏损37.3亿元集团也派每股0.39元, 09年已经急不及待增加派息至每股0.52元, 大股东持有72.22%股权, 派高息是大小股东双赢局面.集团每股资产净值19.848元, 市帐率也只有0.47倍, 估值不高. 集团持有帐面值106.465亿元的投资物业, 2014年租金收入增加8.2%至3.373亿元, 毛租金收益率约为3.17%, 毛租金收益率表面较低的原因是集团有大约26%的投资物业帐面值属于收益低甚至无收益的待建或在建投资物业. 集团的旗舰核心投资物业是位于旺角弥敦道的始创中心, 总楼面面积约45,891平方米及124个停车位, 期内租金收入按年上升 8.3%至 2.92亿元. 其他投资物业还包括旺角中心第一期20楼, 楼面面积约1,465平方米, 尖沙咀半岛中心地库全层商舖, 楼面面积约1,767平方米及10个停车位, 旺角信和中心地库至1楼32个商舖, 楼面面积约614平方米, 以及中环伊利阁2楼至23楼及天台, 楼面面积约1,327平方米. 期内投资物业升值3.63亿元.集团的主力业务始終是地产发展. 期内物业发展营业额有25.03亿元, 贡献除稅前盈利7.75亿元. 旗下旺角麦花臣项目总楼面面积约24,800平方米, 提供293伙单位, 已售出118伙, 平均呎价约1.88万元, 成本估计平均只有8,9千元一呎. 坚尼地城加多近山商住发展项目, 楼面面积约13,200平方米, 共有197伙单位, 受惠西港岛线通车, 销售情况理想, 目前只剩余约70伙, 期内确认销售额约为14亿元, 由于该项目通过多年拼购旧楼而成, 地价成本较低, 将为集团提供可观盈利. 至於内地发展项目, 於期内预售和销售总额约为26亿元人民币, 当中集团摊佔约为17亿元人民币.集团可供发展的土地储备应佔楼面面积超逾5百万平方米, 未来於香港的主要发展项目包括:(1) 九龙大角咀奥城•西岸住宅及商舖项目, 总楼面面积约6,600平方米, 共提供104个单位, 预计於2016年完工, 全盘沽清料套现10亿元.(2) 香港仔登丰街住宅项目, 总楼面面积约6,000平方米, 预计於2017年完工.(3) 红磡环安街住宅及商业项目, 总楼面面积约33,900平方米, 由于属旧契故不需补地价, 主要发展中小型单位, 预计於2019年完工.(4) 鲤鱼门住宅及商业项目, 总楼面面积约29,200平方米, 集团於14年以15.82亿元夺得, 该项目享有避风塘海景, 而且地舖价值高, 预计於2019年完工.(5) 西营盘薄扶林道住宅及商业项目, 总楼面面积约11,100平方米, 获批建2幢大厦, 预计於2020年完工.(6) 牛池湾清水湾道住宅及商业项目, 前身为圣若瑟安老院, 集团於02年取得土地权益, 并已取得商住综合项目规格许可证, 将兴建5幢59至62层高商住物业, 提供约2,120个单位, 总楼面面积高达196,400平方米, 佔香港土地储蓄比重最大, 是集团最重要的项目, 根据屋宇署1月份资料月报, 该项目已经获批动工.集团在内地的发展项目包括:(1) 沈阳市的江湾城第三期住宅及商业项目, 余下楼面面积约547,900平方米, 预计今年完工. ((2) 沈阳市的翠堤湾住宅及商业项目, 总楼面面积约2,000,000平方米, 第二期建筑工程进行中.(3) 佔80%权益的无锡市江湾城住宅及商业项目, 总楼面面积约404,400平方米, 地下商业楼面面积约15,000平方米, 预计第一期和第二期分別於15年和17年完工.(4) 佔70%权益的中山市星际豪庭住宅及商业项目, 总楼面面积约129,000平方米, 预计於15年完工.(5) 佔50%权益的佛山市山语湖住宅及商业项目, 余下楼面面积约1,165,300平方米, 第二期预计於16年完工.(6) 佔60%权益的惠州市江湾南岸花园住宅及商业项目, 总楼面面积约519,900平方米, 第一期预计於16年完工.(7) 佔49%权益的天津市城市广场住宅及商业项目, 总楼面面积约850,000平方米, 地下商业楼面面积约35,000平方米, 第一期预计於今年完工.集团大股东素有澳门李嘉诚之称, 以持有73.44%股权的$保利达资产(00208)$ 经营澳门地产业务. 保利达持有澳门的土地储备高达715,000平方米楼面面积. 主要发展项目包括:(1) 拥有80%权益的东方明珠区海一居, 楼面面积合共约697,000平方米, 将发展成多幢豪华高层住宅以及大型商场, 地基工程已於14年年底动工.(2) 拥有80%权益的东方明珠区 T+T1地段, 楼面面积合共约196,000平方米, 将发展成多幢高级住宅大厦连零售舖位, 打桩工程预计於15年年底前竣工. 保利达的投资物业包括持有50%权益的澳门广场, 总建筑面积36,553.05平方米, 包括208个商舖单位以及208个办公室单位, 期内贡献租金收入总额5,060万元.此外, 保利达的冷藏及制冰业务期内贡献经营盈利2,680万元, 是非常稳定的业务. 不过, 保利达最失败的投资是哈萨克斯坦石油业务, 期内录得经营亏损2.16亿元, 原因除了国际油价暴跌外, 集团为石油资产减值2.12亿元. 幸好, 加上2013年集团为石油资产减值2.964亿元, 现时集团帐面上的石油生产资产及石油开采资产只值7.78亿元及0.66亿元, 加上国际油价似乎企稳, 未来再需要大幅减值的空间不多.九龙建业持有现金及银行存款按年增加78.49%至11.7234亿元, 银行贷款总额按年增加52.39%至79.17746惫元, 欠最终控股公司贷款按年减少27.33%至67.7898亿元, 净负债按年减少2.47%至135.24386亿元, 负债比率由54.52%轻微改善至51.86%. 负债水平无疑稍高, 幸好, 集团期内由香港及内地物业销售及预售金额分別高达14.16亿元和11.09亿元, 现金流强劲, 而且有大股东的鼎力支持.总括来讲, 九龙建业土地储备丰厚, 大股东派息慷慨, 最终这些土地储备将会转为丰厚股息回馈股东, 资产折让53%, 由于集团有相当大部分的资产以成本入帐, 实际资产折让更巨大, 估值便宜, 而且今年股价基本没怎么升过, 应该有追涨空间.@Ten-Bagger@老渔2014@不见开花但见结果@管我财