欧央行加码量宽, 欧美国债息率屡创新低, 优质收息资产受到投资者热捧, 领汇房产基金一再创历史新高, 股息率已经跌到3.3厘以下. 笔者也努力发掘财政稳健, 派息稳定的收息股. 今次介绍3大精选闷股的最后一支股票278华厦置业. 集团业务非常简单, 就是持有投资物业收取租金和管理费. 华厦置业是非常冷门的股票, 鲜有财经专家会在报章或电台提及. 而事实上, 华厦置业的成交量也是非常低, 原因不是因为它不好, 相反, 它实在是很好的长线投资对象, 以致大部分华厦置业的股东都不愿意卖出, 或者说, 不愿意以目前的股价卖出.

根据华厦置业2014/2015年中期报告, 集团持有现金3.485亿元, 没有任何银行借贷, 总负债只有2,357.6万元, 表示扣除所有负债后集团持有净现金3.25亿元, 相当於每股2.686元, 以现价5.78元计算(注: 此文章写于上星期六, 1月24日), 净现金佔股价比重高达46.5%, 集团每股资产净值为9.51元, 表示市帐率为0.608倍, 也表示现价买入的股东是变相以每股3.094元拥有帐面值6.824元的其余资产, 折让高达54.7%.

集团的其余资产其实有不少宝藏, 主要包括 (1) 帐面值7,060万元的投资物业, 主要是铜锣湾轩尼诗道轩华大厦两个商业单位, 以及浅水湾道保华大厦1及2楼B座单位及2个车位. 保华大厦位处南区豪宅地段, 业主多自住惜货, 市场上鲜有放盘, 2013年12月份F座高层以7,000万元易手, 目前每个单位叫价高达9,000万元. 相信投资物业的帐面值被低估起码20%.

(2) 帐面值562万元的待出售物业, 包括尖沙咀漆咸道美华阁地下A舖, 总楼面面积约2,860平方呎, 以及粉岭丰乐工贸中心3个单位, 总楼面面积约5,088平方呎. 待出售物业是按成本值入帐, 因此实际价值被严重低估. 以2014年为例, 集团出售了帐面值只有88.1万元的物业, 但出售所得高达849.815万元, 表示物业市值是帐面值的9.6倍. 去年7月份丰乐工贸中心有个单位成交记录, 平均呎价大约为2,800元, 打个9折丰乐工贸中心3个单位都值1,270万元. 2013年7月份漆咸道南嘉芙中心地舖以4480万元成交, 平均呎价7.47万元, 以此推算, 待出售物业的市值被严重低估.

集团的主要资产还有帐面值7.05亿元的多间聯营公司权益,半年为集团贡献溢利1,450万元, 当中有265万元来自投资物业公平值重估利润. 聯营公司的资产也有不少宝藏. (1) 投资物业包括香港仔鸭脷洲的新海怡广场, 是由原工业大厦海怡工贸中心活化而成的购物中心, 楼高24层设有逾150间店铺, 现已成为名牌Outlet天堂. 此外, 还有赤柱Vista Stanley 8个复式单位和4个单位及23个车位, 舂磡角浩瀚台5幢平房及12个车位, 加列山道的老牌豪宅崑庐6楼A座单位及1个车位, 相信市值超过7,000万元, 皇后大道中328号中源中心地下及2楼82个舖位, 山顶道81至95号低密度住宅史超域台地下2号单位连地库及地库2个车位.

(2) 聯营公司持有的出售用途物业包括柴湾八号商业广场, 总楼面面积238,590平方呎的写字楼以及36,853平方呎的商业舖位, 屯门德雅工业中心20个单位及18个车位, 总楼面面积21,602平方呎, 荃湾德士古道工业中心27个单位及7个车位, 总楼面面积74,794平方呎, 葵涌永健工业大厦地下厂房及6个车位, 总楼面面积13,456平方呎, 粉岭丰盈工贸中心13个单位及1个车位, 总楼面面积20,919平方呎, 青衣工业中心第1期11个单位及8个车位, 第2期6个单位及14个车位, 总楼面面积103,100平方呎, 粉岭丰贸广场159个单位及11个车位, 总楼面面积168,556平方呎.

(3) 聯营公司还持有发展用途的物业, 包括油麻地德昌里17个单位, 总楼面面积约6,054平方呎.

集团不单资产丰厚, 而且派息稳定, 过去4年每股派息在0.34元至0.35元, 股息率有5.88%, 是可以长期持有收息的好选择.

总结集团主要卖点:

1. 净现金, 没有银行借贷, 现金扣除所有负债后佔股价比重高达46.5%
2. 现价股息率有5.88%, 而且派息稳定
3. 资产丰厚而且简单, 集团主要资产是物业和现金
4. 隐藏价值在待出售物业: 待出售之已建成物业是按成本值入帐, 实际价值远超帐面值.
5. 隐藏价值在投资物业: 投资物业属于需要按公平值计量(Fair Value Accounting)的资产, 公平值计量资分三个等级, 第一级(Level one), 第二级(Level two), 第三级(Level three), 以后有机会, 会介绍3种等级的分別. 一般来讲, 第三级资产的估值透明度低, 较容易被操控. 基於管理层保守的作风, 相信华厦置业将投资物业归类为第三级资产的结果是, 更能将资产的实际价值隐藏, 也表示集团资产的真实市价远高过帐面值.

其他补充:

市面上同华厦置业相似, 同样稳定可靠的收租股, 可以同万邦投资(158.HK)比较.

万邦投资股息率只有3.3%, 而且主要靠单一资产中环万邦行, 华厦置业无论在股息率和物业组合方面都较万邦投资优胜. 万邦投资市帐率为0.62倍, 现金扣除所有负债后的每股净现金为2.1元, 表示扣除每股净现金后的市帐率同样为为0.62倍(计算方法为: (139 - 2.1) / (223.33 - 2.1) = 0.62). 而华厦置业扣除每股净现金后的市帐率只有0.45倍. 如果华厦置业扣除每股净现金后的市帐率同万邦投资看齐, 股价可升至6.92元, 股息率仍然有4.91%.

$华厦置业(00278)$