以下的文章刊登於9月2日

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今年笔者推介的一些资产折让股, 包括川河, 大昌集团, 光大控股, 香港小轮等, 股价纷纷创下52周高位, 证明一支股票的价值最可靠的根源始终是来自相关公司的资产和愿意同股东分享的经营溢利. 今次想讨论另一支资产折让股194廖创兴企业. 集团主要从事物业投资, 物业发展和物业管理, 酒店经营以及财务投资. 笔者於2009年6月16日首次推介廖创兴企业, 当时股价为5.49元, 如果持有至今, 共收取股息4.09元以及每十股送一股创兴银行, 以执笔之时收市价10.2元计算, 投资5年回报率有1.933倍. 现时的廖创兴企业与5年前比较已经发生很大的变化. 5年前廖创兴企业持有47.82%权益的创兴银行, 但今年2月14日集团已经将1.68亿股创兴银行出售予越秀企业, 5月5日又将3,786万股创兴银行以实物分派形式派发给股东, 5月8日三菱东京UFJ银行将484.79万股创兴银行转让予集团全资附属公司廖创兴置业, 因此, 现时集团持有1,740万股,相当於4%创兴银行股权.

另一个主要变化是5年前集团的财政状况为净借贷27.3亿元, 高借贷水平限制集**高息的能力. 但根据集团最新中期报告, 持有现金及银行存款为29.628亿元, 而银行借贷只有25.272亿元, 净现金为4.355亿元. 集团持有的主要投资物业包括旺角弥敦道的创兴广场, 出租率达88%, 上半年租金收益约5150万元. 中环德辅道中的创兴银行中心, 上半年租金收益约2460万元. 德辅道西的创业商场和浅水湾道的富慧阁, 上半年租金收益约1240万元. 此外, 上海创兴金融中心上半年租金收益约7500万元. 集团的收租业务(不包括投资物业重估收益)的稅前溢利高达1.625亿元, 这是稳定而持续的盈利来源, 以集团投资物业总市值76.5亿元计算, 年化收益率大约4.25%.

集团另外重要资产包括发展中物业和待出售物业, 帐面值高达21亿元, 主要包括佛山翠湖绿洲花园第一期, 仍然有49%住宅单位和84%停车位待售, 佛山雅丽豪庭第二期则提供1,542个住宅单位, 1196个停车位和2,100平方米的零售和商用面积, 当中474个住宅单位已经售出. 本港方面, 集团购入大埔区一幅佔地26.2万平方呎地皮, 正研究寻求更改为住宅用途, 而干诺道西的滙港中心为楼高28层的甲级写字楼大厦, 已获城规会同意更改为酒店用途. 此外, 集团持有总值7.05亿元的证券投资组合. 当中, 4%创兴银行股权於6月30日帐面值2.464亿元, 现时已经升值至3.15亿元, 估计每年能提供约1,000万元股息收入.

集团宣布派中期息每股15仙, 笔者认为即使全年派息每股60仙, 也只是需要资金2.27亿元, 单单收租业务的盈利已经足够应付有余, 物业发展业务视乎销售情况甚至可能绵上添花. 集团每股资产净值28.269元, 市帐率只有0.36倍, 如果大股东采用派高息政策, 与小股东共享经营成果, 股价折让便可大幅收窄, 创造大小股东双羸局面.