以下的文章刊登於1月14日

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爪哇控股火炭項目令人憧憬

聖經撒母耳記提到大衛王的兒子因受到上帝的懲罰而得到重病, 大衛王為救兒子禁食懇求上帝, 而且終夜躺在內室的地上. 到了第七日大衛王的兒子死了. 他的臣僕不敢告訴他兒子的死訊, 因為他們認為, 孩子還活著的時候, 大衛王尚且不肯聽勸告, 若知道孩子死了, 一定會更加憂傷. 大衛王聽到臣僕彼此低聲說話, 就知道孩子死了. 但出乎意料的是, 大衛王馬上從地上起來, 沐浴和換了衣裳, 然後吩咐僕人擺飯給他吃. 臣僕不解便問大衛王, 孩子活著的時候你禁食哭泣, 孩子死了你倒起來吃飯. 大衛王說, 孩子還活著的時候, 我禁食哭泣或者可以令上帝憐恤, 使孩子不用死. 但如今孩子已經死了, 我再禁食憂傷也無補於事. 現實世界的股市心態也是如此, 投資者對預期可能發生的壞消息的恐懼, 往往反應過度, 甚至超過壞消息本身應有的影響. 不過, 當壞消息被證實或成為事實時, 股價卻可能報復性回升. 筆者於去年11月26日的文章提到, 內地推行股票發行註冊制改革, 暫停一年多的新股發行可能會重啟, 短期對內地A股形成一定程度的衝擊. 不過, 隨著A股IPO成為既定事實, 筆者相信對A股帶來的負面影響反而可以漸漸消退.

筆者於2009年6月份推介了幾支資產折讓股, 包括永安國際(當時股價為8.4元), 廖創興企業(當時股價為5.58元)和爪哇控股(當時股價為3.4元), 至今股價升值加上股息的總回報率,永安國際和廖創興企業都有1.97倍, 唯獨爪哇控股只有43.8%, 股價表現非常落後, 但換另一個角度, 也表示現價4.4元的爪哇控股仍然抵買. 截至今年6月底集團股東資產淨值為112.7億元或每股16.77元, 相比2009年推介時的每股NAV 9.63元升值了74%, PB因而由當日的0.35下降至0.26倍. 集團持有現金和銀行存款為22.66億元或每股3.37元, 不過集團有銀行借貸33.54億元, 因此附息債務淨額為10.88億元. 集團的主要資產包括位於灣仔的大新金融中心, 為集團旗艦物業及總部所在地, 逾40萬呎甲級商業樓面面積, 包括33層寫字樓和164個停車位以及零售商舖. 此外, 位於銅鑼灣共有263間客房及套房的皇冠假日酒店. 中國內地則持有位於成都市的中環廣場和新世紀廣場, 以及廣州市的西門口廣場. 集團於內地還有多個物業發展項目, 包括河南省開封市的東滙名城, 成都市的龍泉住宅及商業項目, 安徽省黃山市綜合度假區項目等等. 但最令人有期望的是本港的火炭項目, 將興建4幢高35至43層住宅物業及購物商場, 總樓面面積逾83萬平方呎, 如果以每平方呎10,000元估值, 表示火炭項目價值超過83億元. 但不明朗因素包括補地價金額和如何為該項目融資. 爪哇控股現金水平不算充裕, 但股價對資產折讓巨大, 為投機升值提供空間.