有亚洲最优秀REITs之称的领展今年股价下跌超过二成.同时期,盈富基金今年股价上升超过一成.领展跑输盈富基金.
不少投资者持有领展收息,领展股价下跌,会是机会吗?
我觉得目前有两个投资领展的逻辑
第一个逻辑是,此前,中国证监会宣布将房地产投资信托基金(也就是REITs)纳入沪深港通.目前在港交所交易的REITs产品有11只,总市值1,276 亿港元.
其中,市值最大的是领展,按6月7日收市价33.9元计算,市值866亿元,股息率7.8%.
基於内地投资者对高股息的配置需求,相信香港的REITS,尤其是领展,将会获得内地投资者,包括保险资金的垂青.
另一个投资逻辑是,领展是一些投资者,包括收益基金,对冲基金,高净值客户,以及部份散户把领展作为交易美国国债收益率的替代品(proxy)
领展的股息率与美国十年期国债收益率关联度高.历史上的数据显示,领展的股息率与美国10年国债收益率的息差,维持在一个范围波动.平均是190个基点.也就是说,领展的股息率比美国10年国债收益率高190个基点.
目前,美国10年国债收益率是4.437%,如果按190个基点的息差,意味领展的股息率应该是6.34%.但现在,领展的股息率是7.75%,反映市场对领展的展望过於悲观.
领展最近股价表现弱势,一方面是受到4月份香港零售数据差於预期的影响.事实上,香港4月零售业总销货价值按年下跌14.7%,是2020年7月以来最差.跌幅也较3月份扩大7.7个百分点.投资者担心市民北上消费,对本地零售带来挑战.
另一方面,是美国降息预期一再推迟.
无论如何,如果领展与美国10年国债收益率的息差能够修正到200个基点.领展股息率可以下降到6.44%,意味股价可以升到40.8元.
如果美国9月份能够降息的话,可能会有额外的回报.不过,前提是领展要维持股息稳定,这个就涉及到领展的基本面.
香港零售业务是领展最重要的业务.零售收租主要看四个核心数据.
第一是出租率.领展2024财年整体的零售面积出租率维持98%.98%的出租率,也是近5年的高位.
第二个核心数据,是看续租租金调整率(reversion rate).也就是租约到期续租的租金,到底是加租还是减租.2024财年,领展整体平均续租租金调整率是加7.9%.并且维持上升的趋势.
第三个核心数据,是看平均每月每平方呎租金.从2023财年的63.8港元上升至64.4港元,是疫情发生後的新高.已经非常接近疫情前的64.6元.
第四个核心数据,是看商户的租金对销售额比率(occupancy cost ratio).2024财年维持在12.6%的健康和可持续水平.
租金对销售额比率12.6%的意思是商户做100元的生意额,租金只占12.6元.如果租金对销售额比率太高,意味商户可能负担不起,租金水平可能不可持续.
而领展的租金对销售额比率只有12.6%,低於疫情前的14.7%.意味未来加租的机会高过减租.
最後讲一个小话题,关於美国降息的.经常看到专家说,如果美国今年只降50个基点,香港不会跟随降息. 首先,我们要明白,美国所谓的减息,是指联邦基金利率, 联邦基金利率是银行间的隔夜拆借利率.联储局通过公开市场操作,试图把联邦基金利率控制在联邦基金目标利率的范围之内.但被市场称为无风险利率的美国10年国债收益率,不是.联储局可以直接控制的.
事实上,美国10年国债收益率从高位5%下降到目前的4.434%,期间联储局并没有下调联邦基金目标利率.
香港1个月HIBOR利率从高峰5.6595%下降到目前的4.5098%,期间联储局也没有下调联邦基金目标利率.
所以,专家讲的美国降息香港不会跟随,指的是香港的最优惠利率, prime rate. 不过,香港地产商借钱的利率不是看联邦基金利率,也不是看最优惠利率,而是看HIBOR. 如果联储局下调联邦基金目标利率,我相信香港的HIBOR是会跟踪下跌的.
近年香港楼价为何一直下跌? 原因是地产商降价出货,要钱不要货? 为什麽地产商要降价出货? 因为地产商的持货能力低. 为什麽地产商的持货能力低? 因为利率太高, 越快脱手越好. 如果美国降息, HIBOR肯定会跟隨, 有助降低地产商的利息成本,有助提高地产商的持货能力,也有助稳住香港的楼价.