来源 | 深蓝财经
作者 | 杨波
上半年中国楼市究竟表现如何？房企又有哪些最新动向？
据克尔瑞最新研究显示，上半年，中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。房企通过积极营销，释放优惠等多种方式达成去化目的。房企之间，市场表现也出现明显分化，其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。
整体而言，弱复苏下，头部房企的经营愈发稳健。
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延续弱复苏
据克尔瑞研究报告显示，一季度，新房市场供应和成交双双处于低位，进入二季度之后，市场仍然处于低位震荡，前5月累计同比降44%，降幅相较于一季度收窄8个百分点，延续弱复苏走势。
从房企来看，今年1-5月有近90%的百强房企累计业绩同比减少。分梯队来看，企业格局分化加剧，其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。
值得注意的是，517新政对于市场的刺激作用比较明显。据券商中国报道，“517新政”以后，北上广深等一线城市的二手房成交量都创下阶段性新高，其中深圳二手房单月成交套数创下38个月以来的新高。企业方面，6月份百强房企销售额虽然同比下降19.55%，但是环比增长了26.05%，多家龙头企业业绩也同比实现10%以上的增长，企业基本面改善曙光渐明。
对于头部房企而言，持续提升经营的稳健性，降低资产负债水平，优化现金流等，都属于积极、稳健、务实的操作。
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持续压降负债规模
据广发证券统计，2023年房地产A+H股板块总资产规模18.7万亿元，同比-7.1%；板块总负债规模14.6万亿元，同比-7.5%。截止2024年一季度，A股板块房企总资产规模9.3万亿元，同比降幅扩大至-10%，总债规模7.2万亿元，同比降幅扩大至-12%。
整体而言，房地产行业整体表现为进一步缩表。对于头部房企而言，持续的压降负债规模，也是在楼市调整期，提高抗风险能力的务实做法。
比如保利发展2023年资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%。截止今年一季度，货币资金余额1295.54亿元；资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66个百分点。
比如中海地产2023年净偿还债务156亿，年末持有银行结余及现金为1056亿元。截止2023年底，中海净负债率38.69%；加权平均融资成本3.55%，维持绿档。
比如滨江集团2023年权益有息负债360亿元，较上年末下降110亿元，并表有息负债规模415.18亿元，较上年末下降120.27亿元，其中银行贷款占比79.8%，直接融资占比20.2%。扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%。
比如龙湖集团从2022年开始主动有序的压降负债规模。截至2023年末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。在手现金为604.2亿元。净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。且2023年龙湖第一次达成了全集团整体现金流为正，实现了约35亿的净现金流。
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持有型物业成为重要引擎
广发证券研究显示，2023年房企持有型资产规模同比增长。据统计，2023年A+H板块持有型资产，即投资性房地产规模达到1.9万亿元，同比增长5%。投资性房地产规模较大的房企包括华润（2628亿元）、中海（2077亿元）、龙湖（1998亿元）、招商（1270 亿元）、新城（1195亿元）、万科（1101亿元）等。
事实上，随着中国新房销量总体规模的缩减，早先大量布局经营性房地产的房企，这两年表现出的稳健性，越来越受到投资者的关注。
瑞银地产首席分析师林镇鸿日前表示，他在评级房企未来时，会非常看重哪家房企转变了商业模式，增加了商业地产的敞口，则可以产生更多的租金收入，让公司免受住房需求周期性调整影响。
比如龙湖集团的经营性收入与地产销售收入的比例就越来越高。2023年上半年，龙湖经营性收入129.7亿元，地产销售收入985.2亿元，经营性收入只占地产销售收入的13%，2024年1-5月，该比例已经提升至22%，显示经营性业务持续扩大的趋势。2024年1-5月，龙湖集团经营性收入约114.5亿（含税），同比增长9.7%，继续保持稳健增长。其中，运营收入约为60亿元（含税）、服务收入约为54.5亿元（含税）。
截止今年5月末，龙湖商业的整体出租率达到95.9%。截止6月30日，龙湖商业累计在运营商场达91座。2024年，龙湖计划将新开14座商场，其中8座重资产项目、6座轻资产项目。这也意味着到2024年底龙湖运营的商场将超过100座，届时也将正式来到“百MALL时代”。
随着中国楼市告别高杠杆、高增长的模式，未来谁能掌握更多的持有型物业，或将成为持续经营发展的基石。龙湖集团表示，公司开发业务将不以规模为导向，而是注重量价平衡与投资兑现，提供好房子、好产品，保证高质量交付；运营、服务业务可以贡献稳定的利润和现金流，为公司流动性安全提供保障，并成为集团利润企稳，重回增长的重要引擎。
中信证券研报也持有类似观点。中信证券发布研报，看好房地产产业链的运营、流转和提质环节。中信证券认为，开发领域的供给侧产能出清较为充分，一些蓝筹企业保有核心资产和运营能力，目前估值具备较强吸引力。
另外一家商业运营较好的A股企业新城控股也是如此。2023年新城控股实现营业收入1192亿元，归属于上市公司股东的净利润7.37亿元。报告期内，公司实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；不含税物业出租及管理收入106.31亿元，物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利提升至32.73%；物业出租及管理毛利率达69.90%。
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结 语
市场分析认为，随着“517新政”全面落地、效果逐渐显效，各项销售数据显示出核心城市市场情绪回升，预计随着供需两侧同时优化，房地产市场加快企稳恢复，房企销售将有所改善。
东莞证券亦指出，在经历了2022年全年销售金额同比下降两成多基础上，行业整体销售金额已经下了一个台阶，2024年在低基数之上销售同比下跌幅度可控，房价同比降幅有限。在政策利好持续叠加之下，预计本轮楼市调整周期已经接近尾声，正处于筑底阶段，后续探底回升值得期待。
参考资料：
《总结与展望 | 企业：上半年销售融资均低位调整，下半年压力仍然较大》，克而瑞研究中心
《底部可期？房地产行业积极信号持续累积 7月开门红 显著跑赢大盘》，券商中国
《2023年房地产行业A+H板块中报综述：整体收入增长业绩亏损，缩表仍在持续》，广发证券
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