地产行业本来就复杂，叠加发展模式切换的关口，就更加复杂了，如果依然是用旧有的模式预测判断，可能会大错特错。有几个已经成为事实，1，以后地产更多的和高能级城市一二线城市相关，人口产业不具备条件的三四线城市，地产会越来越困难，从日本的农村小城市及美国铁锈带等可以看出来。一直纳闷鼓吹三四线城市的人，没有数据支撑没有案例支撑没有逻辑支撑，就是个人认为个人感觉。2016年如果没有棚改，恒大碧桂园等押注三四线城市的开发商就应该倒闭了，棚改让它们活下来并且活得很好，但重仓三四线的模式终究抗不过规律。一二线尤其是一线没有反转，三四线甚至二线也很难反转，如果上海北京深圳没有反转，即使是成都西安，也只能是底部。 其实消费也一样，三四线的消费肯定远不如一二线，所谓的三四线比一二线更有前景和空间纯粹扯蛋。啥三四线城市收入虽然低一些但压力小比一二线更具有消费力，高端高价物品随便买，山姆等公司是傻子。为何在高能级城市开山姆不去三四线城市开。就自己观察而言，深圳印力山姆无论是购物人群数量还是购物单次价，都远远高于三四线城市超市2，二手房在地产中的份量越来越重，保障房地位也会上升，商品房中的新房销售面积必然回不到高点，10亿中枢甚至更低，和美国一样，即使新房销售面积高峰随着婴儿潮的结束而结束，但不妨碍房地产依然是经济中的支柱产业，行业里依然有成为大牛股的优秀公司。
3，2021年后拿的地，无论是去化还是利润率，都好于2021年之前拿的地
如果没有2016年那种棚改推动的强力反转，地产大概率就是集中于所谓的高能级城市，是发展商的主战场。如果2021年以后没有拿地而且2021年之前拿的好地都卖完了剩下的就是差地，而且背负不轻的债务，想象一下这些公司如何反转。暴雷或者近似暴雷公司销售急剧下滑，缺钱无力开发仅仅是一个因素，更多的因素还是手上的优质地块真的很少甚至没有了，剩下的烂地真心卖不动，典型融创，上海北京的好项目，照样卖得好，说明优质地块的项目受发展商影响并不大，相反，即使是央企或者所谓的高产品力公司，烂地一样发愁去化。
以往的规律是反转股优先买差公司，原因是只要行业反转查公司业绩增长幅度更大更有弹性，所以上涨空间远大于好公司，但如果差公司没法随着行业弱复苏反转，股价如何？当然，如果行业强复苏反转另当别论