$保利发展(SH600048)$ 克而瑞评论，上海深圳广州表现不错，后续四个一线城市韧性强，西安成都有所转弱但还是高位，青岛等二线城市表现不错但后续存疑，长沙等城市前期爆发6月退潮。

总体结论是一线城市和强二线城市后续表现值得期待，但弱二线和三四线城市还需要政策发力。

一直想不明白西安的房市怎么那么强，高收入单位应该不多，和军工单位多有关?

6月同比仍有近20%的下滑，同比跌幅收窄，环比增长，新政有效果，但需要考虑到6月地产公司年中冲刺叠加新政出台，而且去年是3月爆发但后续持续下滑。考虑到低基数，反转结论尚远，只能说期待能够底部企稳。

以深圳为例，二手房表现确实在好转，但也还没有破5000的荣枯线，整个6月的二手房表现也没有比前几个月惊艳多少，只能说比去年好。一手房，中海楼盘的热销并不能说明啥，深圳的真豪宅去化一直不错，那种单价高但面积小的伪豪宅另当别论。地段不好也很难得到富人的垂青，典型如金地集团的环湾城，地段不行去化就是不好，即使价格下调也表现不佳，其实楼盘品质真心不错。上海北京估计也差不多，真豪宅去化一直不是问题。

如果只是底部企稳，地产公司能能选择的标的真心不多，当然情绪面也能导致股价表现不错，但经营面，在行业只是底部企稳的前提下，大部分公司只能是躺平或者缩表还债，经营表现难言好转。权益销售小几十亿有息负债大几百亿甚至过千亿数千亿，行业只是底部企稳，期待这些公司好转有点异想天开。典型如碧桂园，那么高的负债那么一点权益销售额，怎么玩？还有万科，如果行业销售起不来，迟早走金地集团的老路。月销200亿以上到月销150亿，然后安慰自己月销100亿也没问题，最后月销60亿。去年跑的时间还是晚了。一季报就能看出现金流不妙，非得继续等待中报验证，想想也是有点傻了，过于沉迷自己的预判不看数据。

还是美国霍顿案例，金融危机后市场出清，活下来的地产公司都已经是轻装了，而且人口增加叠加经济增长，楼盘销售好转，是全国范围内的好转而非某几个城市的好转。我印象中科州(属于中间档次的州)有套房子短短几年时间从30多万涨到了近50万。还有一个100万的房子后面就是200万以上，越贵的房子涨得越快越多，感觉全球都适用。

强调悲观拿日本案例不合适，但也不能因此拿美国案例来打气，还是有很多不同的，总之尊重数据和事实才能客观。