$保利发展(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$ 克而瑞预测，未来三年销售面积在9.5亿---11.9亿平方米，2026年成交规模10亿平方米，和2023年相当，扣除保障房后，成交规模在8亿平方米。对比2021年的18亿平方米，腰斩。

克而瑞的观点总结下来就是未来几年地产仍将是在底部。考虑出生人口因素，未来大概率是波浪向下寻找底部的走势。

当下乐观者的看一二手房交易总量的逻辑，有个问题在于如果这个观点是正确的，欧美等发达体国家二手房交易量超过一手房，但其一手房交易再也回不到此前的高点。未来地产依然会有周期，但周期已经不是此前的周期。如果要借鉴美日的案例，未来地产商的强者必然是综合能力最强的开发商，纯粹的住宅开发商已经不是行业榜样。

如果克而瑞的预测成真的话，地产商的艰难日子还得持续，直到市场真正出清，如果恒大融创碧桂园的暴雷故事还不是地产业最后的大戏，还能蔓延到谁。

1，销售起不来，就不存在所谓的反转，只能是熬

2，融资端，如果销售起不来，银行等擅长锦上添花而非雪中送炭的公司，即使有所谓的政策，也不要指望能给与困境开发商有多大的支持，大概率还得看是否有足够的可抵押资产或者背后的爸爸

3，房主不炒不可能被改动，所以不要对房价大幅上涨有过高的期望，如果房价没有上涨，也很难看到消费者跑步进场的场景。

想到股票市场，融资市的定位不可能有改变，叠加不能让财产性收入过快增长的文件，股市大概率是不能大幅上涨的，下跌无所谓，除非影响融资这个根本了

房市股市，透过现象看本质，其实管理思维大致差不多，房市的根本是住，背后其实是保证成交量以支撑建材家电家居等行业，但不能有炒作，价格不能上涨。允许价格下跌，但如果价格下跌影响房市成交及经济发展时，还得介入，介入的目的不是让房价上涨而是支撑房市成交量。

股市的根本是融资为企业解困，不能炒作大幅上涨带来风险。可以下跌，但如果下跌影响融资时，也必须介入，但介入的目的不是让股市上涨而是保护融资。

金地集团今天跌破4元价格，十几年前掉坑的苏宁易购最终还是赚了150%。但大环境已经发生根本变化，即使跌破4元，依然不敢去赌，只有金地集团暴雷引发价格继续大幅下跌才具备赌的博弈价值。