国内楼市“热点”不断！客官们都刷到了吗？
继5月9日，杭州、西安全面取消住房限购后，全国已有多地放松住房“限购”政策。有观点认为，经过为期2年的政策调整，我国楼市或将步入“不限购时代”。
楼市政策调整
目前行至何处
此轮“限购松绑”始于2022年，主要分为两个方面
1、全面取消限购
2、放宽限购条件
先说第一个方面：据统计，自2022年以来，已有23个重点城市全面取消限购，全国仅有海南省、北上广深、天津和珠海（横琴地区）仍执行限购政策。
数据来源：公开信息，经富国基金整理，截至2024-05-09。
而目前仍执行限购政策的城市和地区，近期也出现了政策放松。
数据来源：公开信息，经富国基金整理。
除了对限购政策进行松绑，着力于降低购房门槛的措施还包括：
◆按照“认房不认贷”原则，对购房信贷资格进行评定；
◆将首套和二套住房的最低首付比例分别降至20%和30%；
◆优化住房公积金政策，提高可贷额度，降低公积金贷款首付比例，放宽公积金的提贷限制……等。
除此之外，我国近年来对购房政策的优化措施还包括以下几个方面。
支持以旧换新，激发置换需求
全国目前已有超过50个城市支持住房“以旧换新”，具体模式有三种。
1、帮卖：房企联合中介优先推售旧房，同时锁定新房
2、收购：由开发商、当地国企等平台收购旧房，房款可用于置换指定的新房项目
3、补贴：由政府直接发放换房补贴，或给予购房优惠
数据来源：中指研究院，截至2024-05-06。
降税费调利率，减少购房成本
在这方面，“政策工具箱”可谓满满当当、空间巨大。
1、降低房贷利率：在全国343个地级及以上城市中，有75个下调了首套房贷利率下限，从此前统一的“LPR-20BP”降至-30BP、-50BP甚至-60BP不等，有64个取消了首套房贷利率下限；3月新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降0.45%。
数据来源：中国人民银行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》，截至2024-03-31。
2、降低交易税费：按照杭州的规定，增值税及附加从5.6%降至5.3%，且“满二”的二手住房在交易时免征增值税；北京、上海则优化了普通住房认定标准，拓展了税费减免的辐射人群。
3、换房可退个税：2024至2025年间，在出售旧房后的1年内购买新房，那么因出售旧房所需缴纳的个税，可享受退税优惠。
提高实用面积，单位房价下降
一直以来，公摊算法不透明、套内面积占建筑面积比重过低等问题，使“买房人苦公摊久矣”。伴随着广东肇庆、佛山、惠州相继发布新规，并对购房的计价面积作出最新规定，关于“取消公摊”的讨论热度被迅速推高。
广东省多地的积极探索，并不意味着购房者从此不必再为公摊付钱，但按照目前各市的要求，房企若以住房的套内面积来进行计价和宣传，则将提高市民购房的实际得房率。
楼市“组合拳”频频发力
剑指何方
看到这里，相信客官们已经感受到了，这轮从2022年开始的房地产调控政策“组合拳”的力度之大，且遵循“一城一策”的原则，针对于各地的房地产成交走势、库存状况、房价状况，实行不同的调控政策。
关键词划出来了：成交走势、库存状况、房价状况。房价的边际变化，往往由住房供给和需求共同影响，而成交走势和库存状况能分别在一定程度上代表住房供给和需求的变化。因此，若要简单分析房地产市场，那就要先主要把握供需格局的转变。
在过去几年中，我国的房地产市场先后走过高速发展、增速放缓、行业遇冷这几个阶段。在早年间的飞速扩张期，房地产行业的温度过热，但随着城镇化率的增长速度渐趋平缓，城市居民对于房屋的需求增量却在萎缩，导致了房企面临较大的销售困难和回款压力。
也因此，在近年来的楼市调控中，政策端通过降低购房门槛和成本、提升住房品质、刺激改善型需求等途径，改善需求端，从而提振房市成交和房企营收。
但请注意！放松限购、降低存量房贷等举措的本质，并不是呼吁大家去“炒房”。恰恰相反，楼市回归“居住属性”的大方向是没变的。富二刚才为客官们详细梳理了近年来的房地产调控政策，从中不难发现，无论是“认房不认贷”、降低交易税费，还是支持“以旧换新”、注重住房品质，都有一条主线贯穿其中——在满足刚性住房需求的基础上，进一步增加品质性住房需求。
换言之，针对于名下已经有房产的人群，通过创造便捷友好的交易环境、引导房企打造高品质的住房项目，刺激置换和升级需求；且在整体环境得以改善的同时，对于购买首套房的家庭和个人来说，这也是件好事。在高质量发展的时代背景下，这未尝不是我国房地产市场的第二增长曲线。
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