银泰商业的主要疑惑是：1）14和15年开业的多数综合体项目都是银泰置地开发和持有的，目前没有看到披露的租赁单价和双方责权（如物管费、开业筹备费、企划费、招商费用划分等），因此暂时无法估计银泰商业14、15年从关联租赁中可获得的损益和承担的风险；2）14年前的综合体项目很多是上市公司自营的（据我观察至少有海宁、温岭等3个物业），但投资性房地产的收入一直没有攀升。3）部分项目截止14年9月份的销售收入极低，坪效极差。我判断是投资性物业租金收入高，联营收入低，但尚需验证。个人认为如果和银泰置地的关联交易能够至少公允，且投资性房地产收益能明显上升，则银泰商业股价能出现较大的转机。目前价位对于14年末净资产判断，大致是折价20%，但如考虑对商誉及亏损租赁项目提取减值，对新开业项目提取开业筹备费，则大致相当。总体上我认为银泰商业是低估的，但港股走势真的说不清。