21年港股投资市值增长27%。全年基本满仓运行，持仓高度集中在房地产行业两支个股上，年末用新增资金介入了爆雷地产和同系物业公司，首次覆盖物业股。所有持股都持续承压，没有盈利，市值增长主要来自首创置业的私有化。
作为全地产主题，去年三季度起策略就从分散中庸低估值转向集中持有优质公司。从PB和重置成本看，优秀的地产及物业公司极为低估，几乎低于所有公司的股权激励价格和大股东增持价格。而部分重资产公司，其市值尚不及下属轻资产公司的分拆价值。部分爆雷物业公司今明两年仍处于高速增长期，估值已相当于一级或并购市场水平。
今年对价值陷阱和市场运行有了更深的认识和思考。
价值陷阱方面，地产行业今年发生了太多的案例，值得警醒。22年行业处于销售见顶和加速降杠杆期间，市场节奏变化极快，仅在半年内房企就从高歌猛进进入大量出清阶段。脆弱体质房企受影响极大，原先行业习以为常的模式（借新还旧、表外负债、业绩注水）变得完全不可持续，潜在利润的损失极为巨大（项目转让亏损、计提减值）。大而不倒（恒大）、财务专家管控（阳光城）、绿档稳健房企（世茂）、高速多元成长（奥园、佳兆业）的思维惯性均被市场证伪。因此需对房企的战略布局、发展增速、财务稳健、多元化、第二曲线、管理层诚信度等各维度的判断和认知提出更高的要求，才能避免价值陷阱。
市场运行方面，今年港股市场下跌继续毫无底线，对做空力量的强大实力需要极为警惕，股价对折再对折的案例屡见不鲜，左侧交易寻底风险极大，市场往往在估值已较为低残情况下，以疑似存在破产风险为由进一步大幅打压，而失真扭曲的报表也无法支持基本面估值，基本面定价机制失灵，只能靠对公司的判断和信任来逢低买入。另一方面市场对政策的理解与主流宏观解读可能存在极大反差，依靠宏观政策来决策可能遭遇极大风险，如中央经济工作会议后政策纠偏和房地产维稳导向极为明确，A股地产公司也出现反弹，但外资大行认为低素质房企的流动性危机蔓延不可能得到扭转，港股地产反而进一步大幅杀跌。
走过流动性危机，地产行业的未来会逐步清晰。
明年地产的一个重点是应对缩表，在此基础上估值寻锚。预计明年各大房企都将深刻地进行战略检讨和发展模式转型，各爆雷公司及部分业绩虚增公司将进行财务大洗澡，整体市场环境和经营风格更趋稳健，房企经营数据和财务报表也将洗刷过往的浮夸。除头部部分国企具备加杠杆实力外，行业普遍面临资产负债表衰退，股东方和上市公司也将各显神通积极自救，渡过流动性危机，抗击缩表负面影响，保持增长潜能。预计明年下半年行业正常投融资得到修复，在此基础上市场将探明房企合理的估值底线和中枢。
中长期来看，对照日本地产泡沫破灭后，市场下行期间，三井不动产和大和房屋都出现阶段性亏损，但最终在资管、服务、全球化方面找到了增长机会，维持了规模和市值的增长。国内房地产企业早已开展相关多元化，此次销售下降和财务缩表后，预计将加速多元业务独立发展，建立可持续发展能力。
对22年的投资展望并不悲观，但时间并不可控，将继续坚守能力圈，耐心等待地产估值的修复和增长。