$春泉产业信托(01426)$ 对这只信托太熟悉了，资产绝对没的说，但3.2这个价格，在美元加息，人民币贬值的大潮中，还真下不去手。

先说资产：120,245平方米北京CBD超A级写字楼，95%出租率+600个地下车位
再说估值：两个方面看，1方面如果按照20万一个车位算，3.2的价格相当于每平米办公楼估值4.5万，大家可以琢磨一下这种办公楼4.5万买的下来不？2,2015年年息率26.6cents，对比现在3.2，大约8.3%
再看看潜力：CBD区域里面2019年前几乎没有新的写字楼，没啥新竞争，公司时点租金大概370多/平米，现阶段平均租金355/平米。2016年46%面积到期，这是件大好事，我猜测2016年到期有部分超低价格的德意志银行租约（这种key tenant租约会低30%），因此2016年有效租金应该会上升不少。

以上说的都是特别好，如果真的这么看下来，3.2应该无脑买入的。但是仔细看一下，人民币兑美元贬值对公司有多大影响？公司自己说1%的人民币对美元贬值，应当影响1.4%可分配收入，今年26.6cent，更准确的说法是下半年12.6cent，年化25.2cent，如果大家觉得人民币会跌到7块钱（-7%左右）基本上付息会跌10%，也就是22.7cent，大概是7%的付息率。

以上看着还不错，不过如果考虑到，公司4.77亿美金的债务（当然，这个是5年才还的），也是需要还的，人民币跌7%，公司需要多还多少呢？大约3千5百万美金，2.4亿人民币左右。按5年分下来，大致每年要多还7百万美金的影响。公司每年的可分配利润大致是4千万左右，这个影响就大了，还会出现20%的影响（当然，这笔钱短期内反应不到可分配利润，而完全是账面的汇兑成本，但是长期肯定会影响到公司融资成本，最终影响到公司的付息）

我的一面之词，不一定对，觉得是个超级好的资产，买了之后放心，不过在人民币还装着“坚挺”的时候，大家还是小心介入春泉，也许之后又更好的介入时机。