【华泰地产】因城施策+良性循环，带来“稳”需求政策空间

2021年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行，针对房地产行业明确提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

新的发展模式是什么？

我们认为新的发展模式是主要是指在商品房市场以外继续开拓更多可能性，如租购并举的市场模式、保障房建设等，从2017年以来，已经连续5年在中央经济工作会议中提到“租赁住房”，相对而言，2020年内容中给出了非常详细的“租赁住房”的发展规划，如供地结构、税费要求、规范秩序等，今年相对简洁，我们认为当前租赁市场的问题在于仍需平衡市场参与主体的收益回报等问题，期待明年有更多具体内容落地。今年以来房地产投资增速持续回落，保障房建设则被放在了重要的位置，如公租房、共有产权房、集体土地租赁住房等建设加速将在一定程度上托底房地产投资、新开工增速等下行。

商品房市场久违“支持”2字

新的发展模式并不意味着商品房市场不再重要，事实上我们认为在未来相当长一段时间内，商品房市场依然是满足市场需求的主要途径。此次中央经济工作会议提出要更好满足购房者的合理住房需求，也是2015年以来首次在商品房领域提出“支持”2字（2015年曾经提出房地产行业扩大有效需求）。今年以来由于按揭贷款收紧、地方政策加码等因素，出现了需求在贷款等层面无法满足的情况，此次表态叠加9月份以来按揭贷款层面重新改善，我们相信在2022年刚需和改善型需求的释放将更加顺畅。

因城施策+良性循环，有更多“稳”需求的含义

因城施策是历年中央经济工作会议不会缺席的词汇，但今年随着房地产市场景气度快速回落，以及越来越多房企出现现金流风险，因此我们认为今年的因城施策更加具备托底和“稳”需求的意味。我们多次强调，房地产行业去杠杆如果没有平稳的需求是无法实现的，更加无法实现整个行业的良性循环。此次会议同时也提出各地区要积极推出有利于经济稳定的政策，我们认为2022年更多地区政策将打开空间，有助于房地产行业需求信心回复。

政策边际改善空间持续打开：金融端政策持续释放意味着政策底明确，而中央经济工作会议有望带来明年地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜，建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐1）A股开发：$万科A(SZ000002)$ 、金地集团、金科股份、中交地产等；2）港股开发：华润置地、$龙湖集团(00960)$ 、中国海外发展等；3）物管公司：保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等；4）转型房企：$华联控股(SZ000036)$ 、鲁商发展等。

陈慎 刘璐 林正衡