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地板价，在不经意间抬升
差不多从去年四五月份开始，天津和平区的中介们就发现，对口西康路小学的房子只要价格合适，业主诚心出售，很快就会卖出去。
租了40多平门脸房的德祐店长大伟当时并没有在意，认为是正常的小阳春行情。但是到了7月份，他就感觉到有点不对劲儿。房子开始涨价了。
虽说涨价，但是业主并没有调价。只是，性价比高的房源被扫空了。在四五月份，160万能买一套私产房、150万能买一套公产一居。到了7月份，这些房子被卖掉了，剩下的一居私产房需要166万，公产需要157万。
9月初，北漂璐璐惊讶地发现，自己一周前收藏的几套和平区的房子，要么下架、要么成交了。
我先后发出了预警，并实践了一套。几位天津的读者，也跟着实践了；天津和平区买房，他们是刚需。
当时，微博的热搜是：天津一平米降5000元、二手房降价72万。全国人民一起悲情，为天津扼腕叹息、捶足顿胸。（流量文害死猫）
在扼腕叹息中，和平区的地板价，在悄悄抬升。
面积9.98平方千米的和平区（北京西城区50.7平方千米），分为三个学片。隶属于三片的普小西康路小学，在重小云集的和平区，并不显山露水，其对口的房源却是和平区正规一居私产房的门槛，价格很亲民，上涨也最为容易。
学校后面标6的，为六年一学位学校；标红的为传统重点学校；三学片第二十一中学，有人也会归为重点。
比西康路小学涨得更狠的是隶属于二片的新星小学，和西康路小学教学水平半斤八两，也是一所普小。但是，二片四所小学中有三所是重点，新星是唯一的普小，所以万一多校划片后，新星小学房源倒是有了进重点的可能性，再加上本身房源量少，上涨更为迅猛。
就在上周六，和平区天新里一套房晚上7点挂出来，11个客户约签，3个小时就成交了，都没有过夜。
图注：经纪人朋友的客户只约签到了第5号，没有买上。
还是上周六，帮破竹课程的用户买房子，业主临时跳价，我们改签其他房源；跳价后的房子第二天也卖了。
现在，和平区的老破小什么情况呢？
三片，不到顶私产，190万以内，没有房。
二片，不到顶私产，200万以内，没有房。
一片，不到顶私产，200万以内，没有房。唯一一套198万的，上周六，帮读者签了。
且，业主情绪普遍不稳定。
从9月份到1月份，5个月时间和平区私产的门槛抬升了30万。
30万不多，但已经封死了大部分家庭想让孩子在和平区上学的念想。
据贝壳找房数据，2020年天津二手房成交近4万套，7成以上成交价低于200万。
目前，天津二手房业务仅限和平区，仅对破竹课程《京津冀踩盘实战记录》的用户开放，仅服务5日之内购房的用户。没办法，房源每天都在变。课程链接请点击阅读原文。
2
跌出来的机会
据统计，天津当前房价相比最高点，跌了21.8%。
从2020年来看，最明显的降幅出现在四五月份的小阳夏和九十月份的小深秋，开发商先是降到了地板价，然后又亲手砸了地板挖了地下室，售楼处才有了人气。
因为降价过狠，下三区（红桥区、河北区、河东区）刚需化，环城四区不锈钢化，远郊白菜化。
170万，能在河东区买套两居，还是华润的新房；
2.2万的单价，出现在了河北区，位置还不错，当然你未必敢买；
30万+，远郊团泊东买两居够了，注意，这是总价。
1.55万，这是教育特区海教园洋房的价格，与咸水沽镇相比，几乎完全没有了学区溢价。
……
但是，
这个价格不合理。
不合理的事情会短期出现，但不会长久。
所以，时间转到了2021年，这些曾经的低价已经没有了。
部分楼盘，房价涨了——
西青南站的招商公园1872，涨了1000元/平米；
北辰远洋未来城的高层，也涨了几百；
东丽上东金茂府，小高涨了1000元/平米；
河西仁恒公园世纪，涨了2000元/平米；
河西天津瑞府，开盘特惠后，价格也涨了点儿；
河北区中铁建花语津郡，收回了优惠点位；
……
天津楼市不是那么好，但是局部机会一直在。在过去的2020年，即便如惨淡的环城四区（西青、津南、北辰、东丽），部分区域实现了量价齐涨——
西青区新房，2020年成交面积119.5万平米，同比上涨8%；成交均价约为22656元/平米，同比上涨6%；
津南区，2020年成交面积144万平米，成交量稳居环城第一。核心区咸水沽均价13628元/平米，同比上涨了1.9%。
北辰区，在2020年比较惨，成交量108.9万平米，同比下跌9%；成交均价为17116元/平米，同比下跌0.9%。即便如此，北辰环内部分板块，均价还涨了。
东丽区，成交面积同比上涨8%，成交套数上涨16%，涨幅位居环城第一。更值得一提的是，全区成交均价也微涨了2%。
从土地价格看，2020年平均地价比2019年涨了800元/平米。多数房企，2020年拿地并没有比2019年更便宜。
地价没降，全天津有效土地出让面积却减少了4成。环城减少的更多——
西青，减少48%；
北辰，减少60%；
津南，减少57%；
东丽，减少78%。
在深渊里互搏的开发商，深深松了口气。
在高位站岗的买房者，深深松了口气。
2021年，再企望开发商像去年那样降价，已不可能。地下室再往下挖是岩层，的确降不下去了。
3
托举楼市的政策
实际上，以上洋洋洒洒上千字，
不重要。
更重要的是，政策。
综合多方信源显示，天津购房政策或已调整，并于12月份已开始执行。经过和多个新房渠道联系，交叉验证，基本可以确认部分环城楼盘已有成功案例。
但，尚无正式文件公开。按渠道和销售的说法，“只做不说。”
经过对资料进行梳理，可以得出如下明确结论——
1.在天津工作且未获得购房资质的人群，需由所在企业统一申报，不用落户或满足社保纳税条件即可购房；
2.购房人需要填写个人承诺书，承诺本人目前在天津工作、且将在天津长期发展，名下暂无天津住房。
3.购房人所在单位需要向所在街道或镇出具职工购房申请书、与购房人的劳动合同复印件。
4.所购房屋限售三年。
5.只是获得购房资格，和落户放宽无关。
按照天津市住房和城乡建设委员会主任蔡云鹏的说法，这不是放松限购，而是“精准满足外地来津职工基本居住需求”“只是一种便利”。
预计春节后的政策还有——
1.海河英才计划升级版，门槛进一步放宽，意思是，2020年你不是人才，2021年你就可能是了。
2.京冀户口通迁、居住证互认制度。这两个关键词，已经出现在了滨海新区十四五规划中。
忽略对开发商“恶意降价”就封售楼处的铁拳（宝坻融创项目）、或是对西青某万科项目、河西某华润项目的温柔约谈，上面这些政策就已经令人浮想联翩。
本来，写到这里文章就结束了。目的是提醒大家关注天津的局部机会。但是，帮人帮到底，我未和破竹小伙伴打招呼，直接搬运我破竹课程里的干货内容贴到下面，就是担心大家乱买、买错。
接下来，我直接告诉大家关注的区域和放弃的区域。
估计再占用你1分钟。
4
2021，天津的局部机会
1.在北方，天津和平区是唯一有希望对标北京楼市的优质资产。
为了保值，买不了北京，就选天津和平区。目前普小的一居上涨并没有停止，我预计高点应该在210万左右，现在还有不到10万的空间；我反而更建议你关注普小两居，目前仅260万左右，刚刚启动。
2.关注滨海新区。
原来的规划是，天津中心城区和滨海新区相向发展，最终对接成一个大城区。现在这个想法已经彻底被抛弃。而是单独发展市区主城以及滨海新区，把滨海新区当作一个城来发展，补足配套，留住人口。中心商务区（天碱）、生态城中部片区会有机会。
3.2021年天津会继续吸引人口，请关注部分已经止跌的上三区（和平、河西、南开）低总价落户房。
比如河西区的两江一龙，龙江新苑、云江新苑、龙瀚家园。总价低，130万；房龄新，吊打老破小；河西户籍。
4. 市场越来越内卷，只能单点突破。如果一定要环城买房，尽量关注这几个版块：西青宾水西、南站；津南国家会展中心版块、海河教育园。
5.关注河西区一学片、三学片，南开区北学片学区房、落户房。
6.纯为落户，请关注以下2020年天津二手房成交排行榜前20的房源。
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