$新城控股(SH601155)$7月22日消息，新城控股晚间公告称，近日，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)，但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。
舆论哗然，新城控股的股票今天看似要跌停。投资者纷纷出逃，抛售股票。恐慌情绪到了极点。
细究起来，对新城的恐慌在于：
1、新城的财务状况并不是报表里反映的那样稳健， 可能存在大量不为人知的融资内幕，新城现在卖地，可见现金流极度紧绷，随时有断裂的危险。
2、新城的融资渠道不畅，虽然合作银行表示不断贷，不跑路，不抽贷，但是直接融资的渠道已经被截断，公司债暴跌，公司评级下调，未来通过发行公司债的渠道也估计不会畅通了。
3、老王如何被定罪，怎么判，还是未知数，会不会更加重大的犯罪事实？会不会被重判，什么时候判，会不会拖很长时间，在很长时间里没有定性，导致银行在没有结论前不敢批准新的贷款。
4、新城出售这么多的地，新城已经不再是一只成长性很高的地产股了，没有了成长性，股价也就失去的上涨的动力，自然对新城的投资就没有啥可留恋的了。比新城好的地产股多的是，比新城成长性明显的地产股多得是，何必吊死在一棵歪脖子树上？
总之，新城买土地一定是现金流非常危急，搞不好要断。新城现在已经是到了断臂求生的悲惨地步了，去年下半年万科打出了“活下去”的旗号，现在新城要为“活下去”而苦苦挣扎 了！只是我们外面人都不知道那个严峻性。三十六计走为上，君子不立危墙之下！
我不是内部人士，我只能看看公开的报表资料，我坚持自己的观点，那就是：新城不是为了活下去，而是为了活在舒适区！
历史上，新城面临资金断裂的年份是在2008年，美国金融危机传导到中国，当时新城从常州向江苏省内发展，特别是在省城南京积极拿地。哪一年新城真的面临资金链断裂了，从报纸上我看到，新城不惜支付违约金4000多万，而推掉了一块刚刚拍到的地块。
度过这次危机后，新城的现金流一直很稳健的。从2019年上半年的财报我们也可以看到，新城的货币资金是完全可以覆盖短期的借款的，甚至有3倍的覆盖率。
新城上半年还在激进地拿地。买地花了560亿，一共有70个项目，这次协商出售的项目约为40个，占比57%，如果是成本价出售，新城可能回笼土地款支出的资金为300亿左右吧。
新城内部工作计划表示2700亿的指标不变（现在也没有多少人会相信这个计划会实现了。是吧？），笔者作为死多头，或者说屁股决定态度，笔者是相信能完成的。那么下半年1500亿的样子，30%的首付可以回笼现金450亿-500亿。
这样毛姑姑，账面400多亿+40个项目出售回笼300亿+下半年开发收入现金500亿，合计1200亿的现金流，对应下半年到期的100多亿的短期负债，绰绰有余。我的断定新城到今年可以“活在舒适区”。
受老王犯罪影响，无论银行还是供应商都免不了对新城的现金流有担心，本来新城跟格力一样可以对供应商非常强势，可以尽可能多的占用供应商的资金，但是现在出来事情，新城自然要维护自身形象，善待供应商，所以临近年关，一定会更多滴满足供应商对催款的诉求，出售40个项目，多回笼300亿资金，小王董年底面对供应商无压力，可以尽可能多地满足供应商，维持好供应商的100%的支持率。
1200亿的货币资金，对应100多亿到期的短期负债，尽可能满足供应商年底的诉求，也为明天在直接融资不能打开的情况下，准备更多的现金应对明年到期的短期负债，未雨绸缪，小王的这个决策是英明的，超前的，说明新城在应对危机时的果敢和坚毅。这是新城骆驼精神的体系。
至于新城会不会继续成长，我认为，出售40个项目不会影响到新城的成长，虽然有可能成长的速率会降低，但是，新城将继续保持高成长。其中的逻辑是：
1、根据新城控股官网消息,新城控股在全国56个城市有256个地产项目。去掉40个项目，还有216个项目可以开发，新城今年的可售货值是5800亿，这些都是确定性的项目和货值。完善的全国布局，不断增加的项目，加上不断提升的毛利率，将维持新城的营业收入的成长性和利润的成长性。（新城的均价已经从1万元/平提升到1.3多万/平，新城的土地成本在3000元/平左右）。哪怕是明年只完成2500亿应收，新城的利润也可以增长。
2、一旦新城恢复直接融资，新城也可以在明年上半年继续增加土地的收购。
3、新城目前的土地储备和货值足够新城开发4-5年。据新城2018年业绩会公布的数据，城土地储备已经超过1亿平方米，产生的货值也超过1万亿元，平均土地成本为每平方米2518元。其中，2018年，新城通过招拍挂和收购方式，新增货值超过5200亿。新城的土地储备大部分仍集中在长三角地区，占比达50.2%，中西部地区占比28.9%，渤海湾为15.7%，珠三角则仅有5.2%。
4、新城的模式是高周转开发+吾悦商业广场的累积和租赁。这个模式决定了新城必须保持高周转的开发动力。以吾悦广场勾地的开发类不用说，都是好地段，低土地成本，这一类配套住宅是开发最快的，在剩下的50多个吾悦广场项目中，这类高周转开发项目货值非常多，这一块就可以保持新城明年2020年的营业收入不会低。除了这一块，新城还有很多的100%的招拍挂开发项目，50%以上合营项目和50%一下的联营项目，在老王出事后，做一个加减法，让公司先活在舒适区，保持能实现高周转的优质项目，维持好公司充足的现金流，减少一些时间拖得过长，回报率不能满足内部要求的项目，这不可厚非。只是目前市场对新城风声鹤唳，许多投资者对新城的商业模式也不清楚，过度放大新城的负面新闻，不理性地对待新城活在舒适区的经营行为。实属矫枉过正的冲动行为。
总之，新城这个出售动作，是为了自己活在舒适区，而不是为了活下去，新城的成长性不会受大的影响，可能会下降一些速度，但是不会太明显。在累积的50多个吾悦广场项目的实施过程中，新城将继续保持高周转，高营收，并不断开业新的吾悦广场，吾悦的广场也会从上半年的17亿到下半年的40亿，到2020年的60-70亿。届时，新城拥有100座开业的吾悦广场，营业收入将保持高增长，利润也会跟保利地产一样，从100亿到150亿到200亿到250亿递进，32%的分红率保证股息率不断增长， 从新城上收收股息也足以安然度过目前的熊市。
度过危机，未来的新城就是现在的保利地产。相比保利地产，新城未来的弹性会更加大一些。@今日话题 $新城发展控股(01030)$
