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不同于岁月静好、细水长流的西伦敦，东伦敦永远不缺话题性。
最近20年，东伦敦在一片争议声中倔强生长，从金丝雀码头到奥运新城，热火朝天的造城运动开辟了一个又一个投资圣地。
金丝雀码头
奥运新城
很多人把东伦敦看作英国楼市的晴雨表，其房价表现也一直备受关注。
观察东伦敦房价，需要分好几个维度来看。
如果以20年为单位，从无到有的东伦敦是全伦敦房价表现最好的地方，20年平均上涨600%，最高的Hackney涨了702%。
不过，如果只看脱欧公投后这三年的话，东伦敦房价表现确实不甚理想。
从2016到2018，东伦敦因为受到脱欧冲击，部分区域房价跌去了至少6%。
但如果我们再把时间线缩短，只看今年的话，我们会发现东伦敦房价似乎正在回暖。
英国最大房屋贷款银行Halifax于2019年5月8日发布的最新数据显示，英国2019年房价较去年同期上涨了5%，其中过去3个月就涨了4.2%。
目前英国每套房子的平均房价为236,619英镑（约205万人民币）。
卫报分析显示，英国4月份房价数据创下过去两年最大涨幅。
英国市场整体回暖，“库存之王”东伦敦贡献颇大。
过去六个月，东伦敦摇身一变，成了全伦敦房价表现最好的区域之一，上涨了2.44%。
即便是相对挣扎的最近三年，东伦敦亦有区域逆势反弹，比如Aldgate涨了14%，Whitechapel涨了20.8%，Woolwich涨了27.2%。
▲东伦敦各区过去三年房价变化
▲东南伦敦各区过去三年房价变化
简单来说，金丝雀码头、奥运新城等一系列造城运动刺激东伦敦房价在过去20年持续上涨，一直到受到脱欧冲击，部分地区房价才开始出现下跌。
但今年以来的最新数据却显示，东伦敦跟着英国整体市场一起，正逐步开始回暖。
看到这里，读者肯定会问，东伦敦未来会怎么样，还值不值得投资。
在接下来的文章里，我们将从规划、交通、长租公寓三个方面重点回答这个问题。
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伦敦“大湾区”
首先，金丝雀码头和奥运新城只是泰晤士河口（Thames Gateway）城市更新计划中的一部分，后边东伦敦还会上马一系列新项目。
泰晤士河口的整体规划类似中国的粤港澳大湾区，都是通过结合周边的城市和地区来形成一个更加有经济竞争力的城市群。
泰晤士河口计划连接伦敦、剑桥、米尔顿凯恩斯、牛津、布莱顿、布里斯托等六大城市，并以伦敦的泰晤士河口为主要输出通道，来提高英国南部的经济效率。
在发展初期，泰晤士河口计划涉及的政府机构众多，不仅有东伦敦，还有North Kent、South Essex等地区。
为了提高效率，替换复杂繁多、效率低下的政府机构，时任伦敦市长的鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）要求泰晤士河口只使用一位掌门人来执行发展计划。
2016年，泰晤士河口计划最终确定只由单独的政府机构 — “泰晤士河口2050发展委员会”（Thames Estuary 2050 Growth Commission）来执行，专门负责不同地区政府之间的协调，并设立长期发展目标。
泰晤士河口是目前欧洲最大的城市更新项目，其长达40英里的“经济走廊”从金丝雀码头开始出发，经过Woolwich、Barking、Bexley等东伦敦地区，一直到达最东端的Southend。
根据伦敦政府的预测，泰晤士河口未来将提供130万个工作岗位，所产生的经济价值将达到1900亿英镑。
介绍完泰晤士河口（Thames Gateway）的整体规划，我们接下来再仔细看看那些可能会影响未来房价的、位于东伦敦的新开发项目。
在最新公布的英国100个城市更新项目排名中，东伦敦有五个大型城市更新项目进入前十，且大都位于泰晤士河沿岸：
1. 伊丽莎白女王奥林匹克公园（Queen Elizabeth Olympic Park），排名第二
该项目投入的资金高达89.5亿英镑，规划面积有60万平方米，参与者有英国开发商Taylor Wimpey和Triathlon Homes，还有一些政府机构如大伦敦政府（GLA）、数字文化媒体（DCMS）、住房和社区（DCLG）等部门。
伊丽莎白女王奥林匹克公园
2. 格林威治半岛（Greenwich Peninsula），排名第三
项目投入资金一共有48亿英镑，规划面积达110万平方米，其中主要投资者是香港新世界集团主席郑家纯持有的Knight Dragon、英国开发商Quintain、澳洲开发商Lendlease、剑桥大学三一学院、大伦敦政府（GLA）。
格林威治半岛城市更新计划效果图
3. 坎宁镇和海关大楼（Canning Town and Custom House），排名第五
该计划投资达到37亿英镑，规划开发面积153万平方米，投资者为英国私人开发商Countryside Properties、English Cities Fund、伦敦纽汉（Newham）地区政府、住房和社区机构（HCA）、大伦敦政府（GLA）。
图为Hallsville Quarter，是坎宁镇和海关大楼更新计划的一部分
4. 巴金河畔（Barking Riverside），排名第六
该项目的投入的资金为35亿英镑，规划开发面积86万平方米，投资者为英国私人开发商Bellway Homes、英国历史最悠久的住房协会Southern Housing Group、住房和社区机构（HCA）、大伦敦政府（GLA）、伦敦泰晤士河口发展公司（London Thames Gateway Development Corporation）。
巴金河畔城市更新计划效果图
5. 伍尔维奇皇家阿森纳（Royal Arsenal Woolwich），排名第九
该项目共斥资14.5亿英镑，规划开发面积达到25万平方米，参与者有英国著名开发公司伯克利集团（Berkeley Homes）、伦敦交通局（TfL）、伦敦发展机构（LDA）、国防部（Ministry of Defense）、住房和社区机构（HCA）。
伍尔维奇皇家阿森纳城市更新计划效果图
之前听英国人说伦敦政府怎么样都不会让泰晤士河沿岸的土地荒废，看来确实是这样。
上边五大新项目都有伦敦政府参与（蓝色字体标注），这是因为政府一方面可以提供开发地块来吸引投资者，另一方面还能为开发商消除不可预见的风险，比如净化重工业污染过的环境之类。
通过这种公私合营的开发模式，伦敦政府不仅可以从开发利润中分得一杯羹，还可以顺便升级当地的基础设施，解决社会和经济问题。
从后续影响来说，这种有政府机构背书的开发项目普遍规模较大、对当地经济有深远的影响，并能在短时间内产生士绅化（Gentrification）：指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及房价上涨，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者的过程。
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“火车一响，黄金万两”
除了东伦敦的城市更新项目，伦敦伊丽莎白线（Crossrail）给房价带来的影响也值得注意。
伦敦新铁路规划图
伊丽莎白线的建设，让东伦敦的居民到达伦敦市中心变得更方便，尤其是对于中间隔着泰晤士河的Woolwich和Abbey Wood地区来说，未来只需要21分钟就能直到伦敦市中心Bond Street。
伊丽莎白线铁路
虽然伊丽莎白线要延期到2021年才能通车，但相应的通勤红利已经在房价上有所体现。
预测显示，从2015年到2020年，位于东伦敦的Whitechapel和Woolwich房价将在伊丽莎白线的刺激下上涨超过50%，其余包括Stratford、Abbey Wood、Canary Wharf等地区也将上涨约40%。
图为伊丽莎白线对房价的具体影响（2015-2020）
事实上，自伊丽莎白线开建以来，站点周边房价已经上涨了31%，相当于平均每套房增值13.3万英镑（约120万人民币）。
到目前为止，伊丽莎白线总共为周边房产增值了350亿英镑。
图为伊丽莎白线对房价的具体影响
由于尚未完工，伊丽莎白线的红利还未完全释放，但通过观察已经完工的Jubilee Line延伸段、DLR轻轨线，我们可以发现交通对于人口导入的巨大作用。
东伦敦交通图
从伦敦过去十年的人口变化可以看出，伦敦新增人口主要位于东伦敦一带，且集中于Tower Hamlets、Newham、Lewisham、Greenwich等泰晤士河两岸。
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东伦敦长租公寓爆发，
投资者该如何应对？
如果大家之前有看过我们写的《英国楼市大变局将至！一大波长租公寓来袭，这是最新的避坑指南》这篇文章，想必在考虑投资东伦敦的时候会有一点顾虑。
那么对于投资者而言，该如何选择在东伦敦的住宅项目呢？
我们先回顾一下伦敦长租公寓的开发项目分布图。
伦敦长租公寓分布图，不同颜色代表开发的不同阶段，圆点越密集，长租公寓越多
另一伦敦长租公寓分布图，绿色越深，长租公寓越多，橙色代表长租公寓中新开发项目比例，黄色代表由现有物业改建的长租公寓比例
从上面两张图看出，伦敦市中心由于严格限高且没有太多土地供应，长租公寓主要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等外围区域。
另外如上图所示，黄色圆圈的大小代表着长租公寓的数量，我们可以看到目前伦敦的长租公寓项目基本都聚集在一起，其中以东伦敦Stratford和西北伦敦Wembley最为密集。
由于成本和通勤的考量，长租公寓开发商优先选择在不靠河的内陆通勤区，比如Stratford附近，泰晤士河沿岸的长租公寓相对较少。
东伦敦长租公寓密集区——Stratford
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英伦投资客写在最后
过去二十年，东伦敦房价主要由金丝雀码头和奥运新城推动，打破了近五十年来“东穷西富”的平衡。
这一方面是由于规划，英国政府重点开发泰晤士沿岸，以公私合营模式将旧工业用地重建为高端社区，吸引大量金融和保险业人士迁入。
另一方面则是因为交通，伊丽莎白线、Jubilee Line延伸段、DLR轻轨线的建设带来交通上的便利，让远在东边的居民可以短时间内直达伦敦市中心。
最后需要提醒的是，在区域选择方面，投资东伦敦的话需要避开长租公寓密集的区域，毕竟对于个人房东而言，和机构房东竞争无异于螳臂当车。
英伦投资客-原创延伸阅读：
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英伦投资客原创文章
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活动推荐：英国最大开发商之一伯克利集团和戴德梁行将在北京、上海5月18-19日（周六至周日）开展位于东伦敦Woolwich地区的Royal Arsenal Riverside项目推介会，并于下午2点举办伦敦住宅市场分析讲座。项目位于泰晤士河畔，坐落于格林威治皇家行政区，西临金丝雀码头，北接亚洲商务港。
项目内建有伦敦伊丽莎白线地铁站，通勤8分钟到达金丝雀码头，14分钟到达老金融城，21分钟到达邦德街。项目产权999年，首付43万人民币起，最新一期刚刚开盘，扫描二维码报名活动或了解详情。
