文：唐子虔
今天一个朋友发了一篇研报给我，说房地产行业还有10年的发展机遇。核心观点如下：
研报是从住房需求的角度在分析，但人的需求是无限，我认为同时还应从约束条件的角度，反向分析一下房地产行业的发展前景。房地产行业发展受制于GDP占比和居民杠杆两项约束条件，占GDP过高会造成经济崩溃，居民杠杆过高会造成债务崩溃，所以树不能涨到天上，是因为有地心引力，房地产的发展前景也受制于这两项引力。此处以居民杠杆为例，做一个简单分析模型，供大家参考。
首先，根据人民银行发布的《2018年前三季度金融统计数据报告》，目前住户存款为70万亿，我们假设个人存款以每年8%超过GDP的速度增长10年，10年后住户存款余额将达到151.1万亿。
然后，2017年房地产销售突破了13万亿，假设今年也是这个数，以后10年每年增长5%，这个假设的含义是要么销量不变，每年房价涨5%，要么房价不变，每年销量涨5%，总之只看总增长。当然，你也可以假设未来5年房价再涨一倍，结果会更可怕。我们先悲观一点，假设房地产市场以和GDP相当的速度增长，这样，10年后房屋销售额将达到21.2万亿。
目前住户贷款为46.2万亿，其中房贷余额为24.88万亿，我们假设未来10年，人们只增加房贷，不增加其他贷款，由于房屋销售额一般还是贷款买的，假设平均贷款70%，则10年后住户贷款余额将增加至166.4万亿。
也就是说，房地产市场5%的增速，会导致住户贷款余额将增加至166.4万亿，超过住户存款余额的151.1万亿。个人债务大崩盘。具体数据如下：
注：模型中未考虑公积金账户的12万亿存款和未来10年将还掉的30亿房屋贷款本金，因为同时我也未考虑未来10年新增的10-30万亿的车贷和消费贷，56.1万亿的款款利息（平均利率5%），我认为原来的假设已足以反映情况，通盘考虑情况会更复杂和糟糕。其他因素若有遗漏，欢迎留言交流，反正我有时间了后，这个模型还要修改。
根据以上分析，我们可以得出结论，房地产市场是不能以5%的增速增长10年的，那么房地产市场增速必然下降。学过经济学的人都知道，丧失增长性是一件多么可怕的事情，没学过的可以这么来理解，GDP要是突然下降2%，也许你认识的人中便要多死2个人，或死于犯罪，或死于贫困，总之让人心痛。一个行业的增速下降，则是这个行业里企业和从业人员的悲剧。
如果不是5%这样一个速度，房地产市场增速多大，才能维持目前的居民杠杆水平，以确保不崩盘呢？目前住户贷款占住户存款的66%，房贷占居民可支配收入的90%，由于住户存款分布是不均衡的，其中不足20%的人占有了80%以上的存款，这些人总不能全买房，因此，假设普通居民继续加杠杆，贷款达到可支配收入的120%-130%，透支未来，但总体住户贷款只占住户存款的70%，居民杠杆率未来10年都稳住。即10年后住户存款达到151.1万亿，但住户贷款只达到105万亿，保持目前的杠杆水平。这种情况下，倒算房地产市场增速该是多少呢？算下来房地产市场增速应为-8%，即10年后房地产市场销售额跌至5.6万亿。如果这个情况发生，房地产企业得死多少呢？嗯，应该死掉90%以上吧。所以说，万科喊活下去，还真是有道理的。具体数据如下：
也许您会问，杠杆水平为什么不能增到100%，因为目前的债务比例，都已经让国内消费顶不住了，继续把所有钱买房，大人可以喝西北风，小孩怎么办？这个世界是均衡的，房地产市场的发展，要从宏观的角度考虑其他约束条件。
现在还要思考，如果居民继续买房，住户存款还能不能保持每年8%的增速？如果保持不了，情况是不是会更糟糕？
也要考虑，如果国家为了救房地产，放开贷款，大量0首付出现，杠杆恶化的情况会不会更严重。
还要考虑，如果短期内房价涨一倍，价涨量平销售额也将达到26万，占GDP比例超过20%，会对其他行业（包括消费）造成多大的挤占和冲击？
最后还要想一想，汽球被刺了一个洞后，怎么可能平稳的放气，未来10年房地产市场想要每年平稳下跌8%，想都不要想，必然是快速增长或稳定增长后一性硬着陆，销售规模直接腰斩。想想房地产上下游那么多公司，那么多从业人员，真是不寒而栗。