一、热点事件
3月18日，国家统计局公布2024年1-2月房地产市场运行情况，1-2月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为11369万平方米、11842亿元、9429万平方米、10395万平方米，同比增速分别为-20.5%、-9.0%、-29.7%、-20.2%，前值（2023年12月）分别为-12.7%、-12.5%、-10.3%、15.3%。
在因城施策下，各能级城市的调控放松力度进一步加强，年初以来广州、上海、北京、深圳相继放松限购，苏州、杭州全面取消限购，从政策优化到市场回暖仍需时间，政策力度加码有望推动市场企稳。当前板块估值仓位历史极低估值区间，投资价值凸显，建议关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、销售继续探底，政策加码支持
2024年1-2月全国商品房销售面积11369万方，同比下降20.5%，降幅较2023年全年扩大12.0个百分点，较2023年12月单月扩大7.8个百分点。1-2月销售金额10566亿元，同比下降29.3%，降幅较2023年全年扩大22.8个百分点，较2023年12月单月扩大12.2个百分点。
图表1：商品房销售面积和销售金额累计同比
资料来源：中信建投证券
房价延续下行态势。2024年1-2月住宅销售均价9653元/平，同比下降10.5%，降幅较2023年12月扩大5.6个百分点；均价环比2023年12月下降8.8%。
图表2：商品住宅销售均价及当月同比
资料来源：中信建投证券
市场仍在筑底，政策不断加码支持。从2023年三季度起，因城施策框架下各高能级城市开始密集放松调控。2024年以来，一二线核心城市调控放松力度进一步加强，广州、上海、北京、深圳相继放松限购，苏州、杭州全面取消限购，政策力度的加码有望推动市场企稳。
图表3：2024年以来核心一二线城市继续在核心调控政策上做出优化
三、房企资金压力仍存，房贷利率进一步下行
从房企资金情况看，房企销售回款、融资仍面临压力。在各项到位资金来源中，1-2月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-10.3%/-15.2%/-34.8%/-36.6%，增速较2023年全年分别变动-0.4pct/+3.9pct/-22.9pct/-27.5pct；较2023年12月单月分别变动+0.6pct/-12.2pct/-13.3pct/-16.0pct。
地产销售仍在筑底，代表销售回款的定金及预收款、个人按揭贷款有所承压；在房地产融资协调机制的助力下，代表银行端开发贷的国内贷款降幅保持平稳，而代表房企股债直接融资的自筹资金继续承压。
图表4：各渠道到位资金累计同比
资料来源：中信建投证券
首套及二套房贷利率均进一步下行，利好购房需求释放。受2024年2月20日5年期以上LPR调降25BP影响，2月全国首套房贷款平均利率为3.59%，较2023年12月下降27BP；二套房贷款平均利率为4.16%，较2023年12月下降25BP。据贝壳研究院监测，2月贝壳百城银行平均放款周期为18天，为2019年以来的最快放款速度。购房者信贷环境保持宽松，利好购房需求释放。
图表5：全国首套房平均贷款利率
资料来源：中信建投证券
四、投资降幅收窄，土地市场升温
2024年1-2月房地产开发投资额11842亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年全年收窄0.6个百分点，较2023年12月单月收窄3.5个百分点，年初以来三大工程持续推进，对投资产生支撑作用。年初各大城市推出核心区优质地块，带动土地市场升温，1-2月百城宅地成交总价1457亿元，同比增长8.9%。
图表6：房地产开发投资额累计同比和单月同比
资料来源：中信建投证券
不过在新开工方面，2024年1-2月新开工面积9429万方，同比下降29.7%，降幅较2023年全年扩大9.5个百分点，较2023年12月单月扩大19.4个百分点，销售下行背景下房企开工意愿较低，新开工降幅继续扩大。1-2月竣工面积10395万方，同比下降20.2%，增速由正转负，较2023年全年下降37.2个百分点，较2023年12月下降35.5个百分点，受行业销售开工自2021年年中开始持续下行、2022年下半年以来保交楼工作较快推进影响，行业竣工规模开始下行，1-2月竣工增速由正转负。
图表7：房屋新开工面积累计同比及当月同比
资料来源：中信建投证券
五、总结
在因城施策下，各能级城市的调控放松力度进一步加强，年初以来广州、上海、北京、深圳相继放松限购，苏州、杭州全面取消限购，从政策优化到市场回暖仍需时间，政策力度加码有望推动市场企稳。当前板块估值仓位历史极低估值区间，投资价值凸显，建议关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
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跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年3月19日，指数市净率PB（LF）为0.69倍，市销率PS（TTM）为0.41倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
数据来源：中信建投证券、Wind，时间截至2024年3月19日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。
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