昨日，【养基笔记】发布原创文聊到地产行业，房东姐姐分享给友友们参考~
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行情总是在绝望中产生，在犹豫中上涨，在疯狂中灭亡。最近半年A股市场的风云变换，让大家对这句话有了深切的感受，既遭受了不小的损失，也错失了不少的投资机会。这种问题的产生和惯性思维有关，即“老眼光看新问题”，用过去形成的结论或倾向性来判断未来，对变化缺乏敏感。
比如2019年至2021年11月，随着A股结构性行情持续演绎，很多热门板块的估值相继到达历史高位，但大家对这个变化不够重视，依然期待“高了还有更高”，结果2021年12月以来，这些热门板块纷纷调整，诠释了什么叫做“行情总是在疯狂中灭亡”。
同时，近期也有一些长期不受关注板块在争议中逆势上行，因为前几年这些行业承受诸多压力，股价走势比较低迷，在惯性思维下，投资者认为“低了还有更低”，忽略了一些新的变化。比如从去年底开始，房地产行业的政策面不断放松，部分地产股不经意间已经获得了不菲的涨幅，像保利发展、招商蛇口、金地集团分别上涨了85.08%、57.56%、59.93%，诠释了什么叫做“行情总是在绝望中产生，在犹豫中上涨”。(来源：WInd，区间2021/8/4至2022/5/5)
图：保利发展、招商蛇口、金地集团日K线走势
来源：WInd
所以，大家需要不断打破惯性思维，关注房地产行业所发生的积极变化，用新眼光来捕捉房地产板块的投资机会。为了更快、更有效的把握机会，我觉得可以选用指数基金，比如华夏中证全指房地产ETF(515060)及联接基金(A类008088，C类008089)。下面先针对房地产的几个争议问题来谈谈我的看法。
一、如何才能不再吃惯性思维的苦?
这几年房地产行业过的比较艰难，但也产生了脱胎换骨的变化，发展回归理性、回归行业本质，产生了新的投资机会。
1、行业出清后，走向良性的循环
近几年房地产调控政策有很多，比如房住不炒、征收房产税、收紧企业融资等，其目的都在于挤压房产的投资性需求，降低经营杠杆，让房价回归理性，从而更好的满足居民的居住需求。
比如很多不以房地产为主业的企业逐渐退出竞争，高价抢地的现象得到抑制，整个行业走向良性循环，因此政策风向开始悄然转变，自2021年底开始就有不少城市实行降低购房条件、降低贷款利率等政策，更好满足合理住房需求。今年在“稳增长”的背景下，房地产行业托底经济增长的优势再度被肯定，成为资金布局“稳增长”的重要方向。
2、成熟的行业也有“第二春”
房地产行业步入成熟期，但这并不妨碍迎来“第二春”，是消费升级趋势中不可忽视的方向。因为人们的住房需求也属于刚性需求，处于升级趋势，比如小房子想换大房子，郊区的人想换到市区居住。
这就像白酒行业，整体消费量处于下降趋势，但在消费升级的趋势下，贵州茅台、五粮液这种全国性的高端白酒企业的优势凸显，股价涨势凶猛，成为“枯木逢春”的典型代表。
3、低估值提供安全性，高股息降低波动性
目前A股中不少板块因估值偏高而持续调整，再加上公共卫生事件的影响、外围环境不稳等，投资者的谨慎情绪升温，房地产板块较低的估值和逐渐改善的行业格局，使其性价比逐渐具有吸引力。另外房地产企业分红率较高，体现出业务成熟、盈利稳定、基本面扎实的优势，有利于降低股价的波动，是不错的防御类资产。
从上面的分析看出，当前房地产行业最困难的时期已经过去，正迎来全新的发展机遇，是值得关注的投资机会。我觉得采用指数基金更加方便快捷，比如跟踪中证全指房地产指数(下称房地产指数)的房地产ETF基金(515060)及联接基金(A类008088，C类008089)，操作策略上采取分批买入或定投更佳，下面来为大家具体介绍一下。
二、低估值+高股息+稳增长，集于一身
房地产指数成分股均来自房地产行业，聚焦于土地开发和房屋建设领域，是比较纯正的房地产主题指数。其前十大成分股均是经营稳健的行业龙头，比如保利发展、招商蛇口等，合计占比超48%;前两大行业分别是住宅物业开发和园区综合开发，合计占比达到84%。(来源：Wind，信达证券，截止2022.5.6，中信三级行业)
房地产指数前十大成分股在行情来临时超额收益显著。2021年8月至今(区间1)，前十大成分股平均涨幅为20.94%，而同期上证指数下跌11.03%;2022年3月至今(区间2)，前十大成分股平均涨幅为19.57%，而同期上证指数仅微涨0.12%。
成分股的出色表现带动整个指数的收益优于同类指数及上证指数。房地产指数自基日以来的年化收益率达9.01%，累计收益为331.64%，跑赢深证地产指数158.64%，跑赢上证指数195.98%。(来源：Wind，2004 /12 /31至2022/5/6)
表：房地产指数前十大成分股
来源：Wind，权重数据截止2022/5/5
经过一段时间的上涨后，房地产指数的估值依然处于低位，截至2022年5月5日，最新市净率PB(LF)为1.0027倍，市销率PS(TTM)为0.5893倍，位于指数发布日(2013/7/15)以来低位。同时，中证房地产指数股息率达到4.05%(近12个月)，高于沪深300、中证500指数的2.3%和1.81%，在市场调整期间具有更好的抗波动性。
图：房地产指数估值水平
来源：Wind，2013.7.15至2022.5.5，PB/LF为右轴
目前跟踪该指数的基金有房地产ETF基金(515060)及联接基金(A类008088，C类008089)，给大家提供了非常便利的工具，更好的来把握房地产板块的投资机会。
其中房地产ETF可供场内交易，能盘中实时捕捉投资机会，自成立以来广受资金青睐，基金份额大幅增长。尤其是近期随着房地产板块走强，资金流入明显，近一月净申购1.37亿元，近三月净申购1.87亿元。(截止2022.5.5)
而房地产ETF联接基金可以进行场外投资，购买的渠道更多，进行定投操作更方便，其中C类适合短期操作，适合投资周期较短的投资者。
风险提示：房地产ETF基金（515060）跟踪的中证全指房地产指数（931775）基日为2004.12.31，发布日期为2013.7.15，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其历史业绩不预示指数未来表现。本资料仅为服务信息，不作为个股推荐，不构成对投资人的任何实质性建议或承诺，也不作为任何法律文件。市场或相关产品历史表现不代表未来。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。市场有风险，投资需谨慎。