一、结构性政策宽松再加码可期
据不完全统计，2022年以来全国有超过80个城市或地区相继正式出台楼市松绑政策。各地楼市放松政策虽持续加码，部分房企也开始采取积极推出特价房、限时补贴等销售去化策略，但结合3月地产投资数据来看，提振效果较弱。正常地产周期中，政策放松底部出现后，行业数据回升，信用底部拐点才会显现，反观现阶段地产数据依然呈现恶化态势，楼市政策宽松再加码的必要性较强。
二、行业周期拐点胜负手——地产销售
地产销售表现自年初以来一蹶不振，主要是受到以下两方面原因影响：1）居民购房意愿低迷，房价下跌预期蔓延。其次，房企负面新闻频出、各地烂尾楼数量增加，对于期房交付的担忧提升。2）疫情扰动居民杠杆率高位盘桓，居民当前负债压力较大，也是地产销售难以回暖的重要原因。
三、本轮地产行业周期底部何时出现？
1.国企背景+基建项目——少数房企底部已现
现阶段部分房企已经开始着手于项目调整，通过承接老旧小区和棚户区改造、“完整居住社区”建设、保障性租赁住房等基建项目来实现企业营收。国企背景的房企在承接基建项目上具有相对的平台以及资金优势。
2. 销售困境+躺平式偿债——地产行业底部未到
首先，居民购房意愿较低，销售数据难有明显起色。销售回款在房企融资中占比高达一半以上，销售低迷使企业难摆脱融资困境。其次，房企偿债意愿较低。由于监管对于债券违约并无明确惩戒措施，企业“躺平”成本低，如无政府干预当前房企整体偿债意愿较低。总体来看，受销售资金回笼困难、融资环境相对较差、企业躺平式偿债成本低等因素影响，地产行业仍面临下行风险，叠加年中为偿债高峰期，短期房企或难摆脱资金困境，地产行业的信用底部仍未到。
投资策略：
二、三季度投资逻辑主线——基建红利策略方面，基建带来的相关行业增长红利将成为2 至3 季度投资的主要逻辑。虽然当前地产行业的信用底部未到，但我们对部分具有国企背景并承接部分基建项目的房企仍不悲观。
其次，二季度基建项目的集中开展将支撑煤炭、钢铁等相关行业的需求，长期供需偏紧的格局使商品价格难有大幅回落，企业盈利能力与基本面明显改善，建议可增加对于部分主体信用资质较好的煤炭与钢铁债关注度，在后续市场调整中寻找配置机会。
（来源：西部证券）
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