本篇为实战文。理论为辅，交易为主。
近期欧美疫情第二波来势汹汹，叠加美国财政刺激谈判搁置，大选冲突，美股冲高回落，这基本印证了我们9月25号文章《美股正在重现科技股泡沫？》提出的观点。
图：截自9月25号文章《美股正在重现科技股泡沫？》
但风险即是机遇。
过去半年，在疫情反复(逃离大城市)、居家办公(居住空间>通勤时间)及宽松政策(购买力上升)这三大主题的刺激下，美国住宅市场异常火爆，成为经济'复苏'的一大亮点。
今天我们就聊聊美国地产行业，探讨楼市热潮背后的投资机会。
"城市大逃亡"掀起美国楼市热潮
今年夏天，为躲避疫情，大批城市居民逃离了拥挤的城市公寓，涌向了人口稀少的郊区、小城市或乡村。《纽约时报》报道，在纽约疫情最严重的3月至5月期间，大约42万人决定搬离这座城市。
搬家公司FlatRate Moving监测到3月至8月搬离纽约的人数增加了50%，这一现象在旧金山、洛杉矶和华盛顿等核心城市都有发生，并造成城市公寓空置率飙升，租金大幅下降(图1)。
图1：美国核心城市单间房租价格变化(2020年10月数据)
史无前例的低利率以及居家办公潮的兴起，促使逃亡的"城里人"在郊区和小城市掀起一波购房热潮，将美国住宅销量(图2)和房价(图3)推向历史高点。
图2：美国新屋销量
图3：美国中位数房价
受强劲购房需求刺激，美国住房抵押贷款申请量创2009年以来新高(图4)，其中再融资贷款(利率置换)申请量飙升至去年两倍(图5)。
美国最大的抵押贷款机构房利美(Fannie Mae)预计，2020年全年美国按揭贷款总量将达到3.9万亿美元，而再融资贷款贡献了2.4万亿美元。
图4：美国按揭贷款申请量(蓝)与单户住宅销量(红)
图5：美国再融资贷款申请量
质疑：楼市热潮能否持续？
尽管楼市销售一片火热，但许多行业资深分析师对其持续性表示质疑，理由主要有两点：
第一，为应对疫情冲击，今年监管部门对银行资本充足率提出了更高要求，迫使商业银行大幅提高按揭贷款门槛，银行信贷可得性指数创下5年新低(图6)。虽然按揭贷款申请量飙升，但银行的保守行为将限制低信用评级者贷款买房，因此住宅销售火爆的持续性存疑。
图6：再融资指数(红)& MBA巨额贷款可得性指数(白)&MBA普通贷款可得性指数(蓝)
第二，"CARES"法案提供的财政补贴逐渐耗尽，各地按揭贷款延期还款政策将于明年1月前陆续到期。美国联邦住房管理局的数据显示，截至8月已有超过80万低评级贷款人处于违约状态，如果新一轮财政刺激不及时出台，届时住宅市场会出现一波违约住宅拍卖潮。
短期过热，不遮长期趋势
上述担忧不无道理，但是从更长期的宏观和行业结构性因素判断，美国楼市繁荣不会是昙花一现：
宏观层面
一，长期按揭贷款利率已经跌至历史最低点(图7)，未来几年美联储将维持零利率政策，甚至会推出收益率曲线控制，长期利率难以大幅上行。
二，08年金融危机后，经过十年的痛苦去杠杆，美国居民按揭贷款偿债率已降至40年低点(图7)。低利率+家庭部门低负债的宏观叠加，对楼市是巨大利好。
图7：美国居民按揭贷偿债率和30年期固定按揭贷款利率水平
行业层面
不管新房还是二手房，美国住宅库销比均处于近20年低点(图8)，表明住宅市场供给严重不足，单户住宅市场尤其如此。由于欧美地产开发的流程较长，这一供需矛盾在短期内难以化解。
图8：美国新屋库销比
的确，本轮美国楼市的火爆在很大程度上是受疫情所赐。但即便疫情退去，随着经济复苏对就业率和居民收入的提升，银行的放贷标准也有望大幅放宽，这将为楼市繁荣增添新动能。
如何掘金美国楼市热潮？
1）"坐上火箭"的住宅建筑股
住宅销售火爆带动了美国新屋开工量飙升，房屋建筑活动进入空前繁荣期，10月份NAHB房屋建筑商指数已连续2个月创新高(图9)。
图9：住宅建筑商指数(蓝)与单户住宅新开工(红)
年初至今，标普房屋建筑商板块上涨13.87%，同期标普指数仅上涨0.37%。鉴于住宅市场存在供给不足的结构性矛盾，住宅建筑行业基本面将长期向好，住宅建筑商的股价有望持续跑赢大盘。
2）非银贷款机构迎来高光时刻
除了住宅建筑业务，住宅抵押贷款机构和服务商的生意也迎来了高光时刻。商业银行通常是普通购房者的首选贷款机构，但今年银行迫于监管压力大幅收紧贷款标准(图10)，这给了非银按揭贷款机构抢占市场蛋糕的机会。
图10：银行按揭贷收紧指数(蓝)&按揭贷款需求(红)
库珀(Mr. Cooper)、彭麦金融(PennyMac Financial)、欧文金融(Ocwen Financial)等非银按揭贷款服务商经常被归为"影子银行"。他们不像传统银行受到严格监管，能够持有较少的准备金以放出更多贷款，还能填补银行不愿涉足的低评级贷款的市场空白。
传统银行今年来自按揭贷款和服务的收入明显下降，而非银机构业绩却创纪录地增长。库珀三季度每股盈利同比增长了142.22%，彭麦金融二季度每股盈利同比增长超过400%。
尽管目前库珀、彭麦金融股价均已创新高，但估值倍数仍在历史底部。库珀的动态市盈率小于4，市净率0.9左右，三季度持有账面现金高达9.46亿美元，而市值仅为19亿美元。
在长期低利率和经济复苏环境下，按揭贷款需求将保持强劲，只要贷款违约率控制得当，这类公司就是印钞机。
3）"城市大逃亡"的牺牲品 -- 公寓住宅
"城市大逃亡"导致城市公寓空置率飙升，租金暴跌，公寓住宅成为疫情下的最大牺牲品。
公寓REITs今年大幅跑输标普指数，相关标的如AIV、AVB的股价已创三年新低，如下图。
正常情况下，公寓REITs只在利率上升周期中才会跑输大盘。而未来几年低利率将成为常态，一旦疫苗问世疫情消退，公寓REITS存在较强的估值修复动能。
最后提一句，美国地产行业的上下游产业链非常庞大，在楼市热潮中也会诞生出许多优质标的，就如同中国的楼市新机遇一样(典型案例：贝壳、明源云)。
上述观点仅是抛砖引玉，欢迎对中美楼市以及地产科技(PropTech)有独立见解的读者与我们留言探讨~