作者：刘晓博
来源：刘晓博说财经 ID:liuxb929
我的买房理念如果概括为一句话，就是：“买房跟着有权人、有钱人走”！
如果还有一句，就是：“到有显著人口增量的、高级别城市去买”。由于中国城镇化进入了2.0阶段，新型城镇化是“城市群+都市圈”，所以还要加上一句“核心城市的都市圈，也值得买”。
在中国，城市的“权力”就是城市的“级别”。掌握或者能影响国家命运、一个片区命运的人，往往生活在直辖市、省会城市、计划单列市里，所以城市的级别很重要。
然后就要看“钱”的因素了。钱向哪里汇集，哪里就有希望，增量人口就会跟上，美女帅哥也会跟上，意见领袖也会跟上。
这就是我分析楼市的几大理论，简单粗暴，非常有用。
此外，我还首创了用“小学生人数”取代“官方常住人口”破解人口增长的谜题，用“金融机构本外币存款余额”取代“GDP”破解经济增长的谜题，此外我还率先把“快递业务量”、“手机用户数”、“居民水电消费量”等运用到楼市分析里，现在这些指标基本上被业界普遍接受了。
下面给大家看一下，截至2019年4月末，中国主要城市汇聚的资金情况（金融机构本外币存款余额），只有个别城市是截至3月末，或者去年12月末。“国中”，是国家中心城市的简称。
1、北京 16.1万亿 首都，直辖市，国中
2、上海 12.7万亿 直辖市，国中
3、深圳 7.86万亿 计划单列市
4、广州 5.52万亿 省会城市，国中
5、杭州 4.23万亿 省会城市
6、成都 3.95万亿 省会城市，国中
7、重庆 3.93万亿 直辖市，国中
8、南京 3.63万亿 省会城市
9、苏州 3.27万亿 地级市◆
10、天津 3.17万亿 直辖市，国中
11、武汉 2.75万亿 省会城市，国中
12、郑州 2.29万亿 省会城市，国中
13、西安 2.27万亿 省会城市，国中
14、宁波 1.97万亿 计划单列市
15、长沙 1.93万亿 省会城市
16、济南 1.87万亿 省会城市
17、沈阳 1.85万亿 省会城市
18、无锡 1.75万亿 地级市◆
19、青岛 1.71万亿 计划单列市
20、佛山 1.62万亿 地级市◆
21、福州 1.51万亿 省会城市
22、东莞 1.50万亿 地级市◆
23、大连 1.46万亿 计划单列市
24、昆明 1.44万亿 省会城市
25、石家庄 1.39万亿省会城市
26、南通 1.33万亿 地级市◆
27、温州 1.28万亿 地级市
28、太原 1.26万亿 省会城市
29、合肥 1.20万亿 省会城市
30、南昌 1.20万亿 省会城市
31、贵阳 1.18万亿 省会城市
32、长春 1.16万亿 省会城市
33、哈尔滨 1.16万亿 省会城市
34、厦门 1.15万亿 计划单列市
35、南宁 1.04万亿 省会城市
36、唐山 0.98万亿 地级市
37、兰州 0.93万亿 省会城市
38、乌鲁木齐 0.84万亿 省会城市
39、嘉兴 0.88万亿 地级市◆
40、珠海 0.79万亿 地级市◆
41、保定 0.66万亿 地级市◆
42、廊坊 0.64万亿 地级市◆
43、惠州 0.62万亿 地级市◆
44、中山 0.59万亿 地级市◆
45、呼和浩特 0.61万亿 省会城市
46、海口 0.48万亿 省会城市
47、三亚 0.15万亿 地级市
注解：“带◆”的为核心都市圈成员，数据来自各地统计局官网。
需要说明的是，资金总量前35名应该没有遗漏，35名之后忽略了一些地级市，比如泉州、烟台、洛阳、常州之类的。这些地级市资金总量都没有超过1万亿，而且都不是核心都市圈成员，因此被忽略。
1、上述47个城市，基本上涵盖了中国内地最值得关注的城市。如果要做减法的话，我首先会拿下唐山，因为它级别低、产业传统、不是核心都市圈的“核心成员”。
2、拿下的第二个，是呼和浩特，因为内蒙古经济总量不算大、人口不算多，但却有三个实力接近的中心——呼和浩特、包头和鄂尔多斯，力量太分散，都不太适合投资。
3、拿下的第三个，是乌鲁木齐。在“胡焕庸线以西”，新疆算是经济总量和人口的大省（区）。但毕竟“胡焕庸线以西”地广人稀，所以要拿下来。至于银川、西宁、拉萨就根本没有登上名单，因为他们经济总量更少。
4、拿下的第四个，是兰州。理由也是——在“胡焕庸线以西”。
5、拿下的第五个，是温州。温州是改革开放初期的地级市，曾光彩照人，是央行另眼相看的区域，曾作为金融改革试点。但近年来浙江“北重南轻”日益明显，加上温州房价很早就被炒高，所以不太看好。
6、如果再拿下一个，应该是哈尔滨。东北地区，人口流失最严重的是黑龙江。再加上寒冷，这里价值偏弱一些。
7、如果再拿下一个，应该是长春，理由跟哈尔滨接近。
这样，在拿下7个城市之后，就剩下了40个城市。这就是我认为未来10年，中国最值得投资的40个城市。
其中包括4个直辖市，5个计划单列市，还有20多个省会城市，以及几个地级。
纳入其中的地级市，基本上都是核心都市圈的核心成员，只有无锡、珠海、中山不直接跟一线城市接壤。但无锡经济的确很强；珠海是特区，毗邻澳门，横琴新区在国家眼中地位很高；中山虽然不直接跟广深接壤，但距离都不远，深中通道通车后，直接搭上深圳核心区，所以列入。
嘉兴、南通和苏州，都跟上海接壤；廊坊守着北京的南大门和东大门；保定则孕育着雄安新区，也跟北京接壤。惠州靠着深圳，佛山靠着广州，东莞则夹在广深之间，这些城市经济总量都不算小。
海口和三亚，是无法用我上文说的几个理论来分析的，他们属于温暖美丽的海滨旅游胜地，这类地区在全世界都受欢迎（比如夏威夷、佛罗里达），所以不能用本地经济解释。
海口和三亚能否进入“未来10年最值得投资的10大城市”，关键看海南自由港的政策。如果是独立关税区，能接近零关税，那么海口和三亚应该可以进入前十，否则有难度。
北、上、广、深是非常确定的，这自不必说。另外还有9个强二线城市，其中天津和重庆可以先拿出来。我早5年前就撰文指出，二流直辖市（北京上海之外的直辖市）的未来不如经济人口大省的省会城市。现在，这种态势越来越明显。所以，如果没有意外，9个强二线城市里的7个省会城市，楼市反而更值得看好。
当然，重庆和天津也是不错的，毕竟是强二线，教育、医疗资源是非常好的。
资金总量排的14名到25名之间的，是宁波、长沙、济南、沈阳、无锡、青岛、佛山、福州、东莞、大连、昆明、石家庄。
这12个城市里，东莞和长沙应该是最好的。东莞位置太好，它其实是跟三个世界一线城市为邻，根据国际组织GaWC的排名，全球有55个一线城市，中国有6个——北上港广深台，其中广港深都在东莞周边，而且距离非常近，这在全世界都极其罕见。所以，东莞可以左右逢源。
长沙也值得看好。限制越严格，未来反弹会越强进，更何况长沙依靠经济人口大省，省内没有竞争对手，未来不会比郑州、西安有显著差异的。
济南今年吞并了莱芜，未来做大做强态势明显，也值得看好。其次是宁波和青岛，都有环境溢价。这些城市里，最衰的是大连，2010年的时候，大连汇聚资金超过无锡、沈阳、青岛、济南，现在都被人家超过了。
沈阳汇聚资金1.85万亿，显著超过大连的1.46万亿，和长春、哈尔滨的1.16万亿。如果看GDP，沈阳是四个城市里最少的，可见GDP水分之大。在东北三省投资，首选沈阳，其次大连，其次长春，哈尔滨第四。
跟一线城市可能发生“亲密关系”的地级市，未来价值可能超过很多省会城市。比如东莞、惠州之于深圳，廊坊之于北京，嘉兴南通之于上海，佛山之于广州。以深圳面积之小，扩容是必然的，这只是时间问题，到那时惠州将会发生什么？
厦门资金总量不算大，但房价非常高。我很早就指出，这个城市具有“深圳+三亚”的气质，一方面经济比较活跃，尤其是新经济；另一方面，城市非常漂亮，有点类似三亚。所以厦门房价被溢价了，而且会长期被溢价。
昆明的资金总量显著超过石家庄、太原、南昌、南宁、贵阳，恐怕出乎很多人的意料。海南限购之后，云南的替代性凸显，再加上不限购，昆明值得关注。昆明的缺点是人口增量有限，但新区太多，很多新区缺乏人气。
需要说明的是，上述城市不是全部区域都值得投资。比如南通，面积超过8500平方公里，距离上海中心城区隔着崇明岛，受到的资源外溢明显不如苏州，未来也不如嘉兴。再比如苏州，只有几个中心片区和靠近上海的片区价值大一些。佛山也是这样，高明、三水就差一些。而惠州的龙门和博罗，价值其实也不大。
就连深圳这样的城市，其盐田区、大鹏新区的价值也会大打折扣，因为人口密度太低。
所以，我们很难笼统地说，这个城市的价值超过那个城市。在城市内部，片区的差异性非常明显。
未来10年，最能影响房价的仍然是政策，尤其是行政区划的调整，“新特区”的设立等等。当然还有市场的力量。当前全国移民的头号热点地区，是广东。广东人口增量连续几年超过“山东+江苏+浙江”。
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