君汉商学院
来源 | 未来国际商学院
房地产作为高负债行业，开发商基本上不用自己花多少钱就可以拿地盖房。理论上开发商自有资金至少30%，但实际上开发商有的是招，即使那30%都有可能不是自己的。
有人说这就是一个空手套白狼的行业。
而这里面真正的高手，当属华夏幸福，一个民企通过21种融资手段，4年融资3000个亿。
情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅华夏幸福的报表和公告，你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。根据统计显示，从2012年~2016年4月份这4年多间，不依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金2974亿元，涉及融资方式多达21种。
在过去近三十年，处于城镇化的需要，房地产行业持续繁荣，上面的逻辑是没问题的。然而，随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控，并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下，限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。
近日，爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险，吓了大家一跳，并让市场开始关注房企债务风险。
万亿负债一直有行业龙头之称的万科，公布其前4月销售额为1961.5亿元，可谓业绩亮眼。与此同时，截止1季度，楼市资本论获悉，万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元，连同84.04%的负债率水平，均已创下公司的历史新高，更是让吃瓜群众惊呆了！
1万亿负债什么概念？超过新西兰、科威特等国GDP，海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平万科的负债。
就连行业里的急先锋孙宏斌都称：“我们2018年就一个目标，就是去杠杆，这个行业就一个风险，就是地买贵了，控制买地的节凑，降负债率，去杠杆，让公司安全。所有人都要重视这次调控，市场变化也是不可忽视的。”
前些日子，从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标，要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。
中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天》倡议书，倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假（周末及节假日），加班加点推进各项业务工作。
原因都只有一个，房企对其生存状况的焦虑：负债率达历史高位，而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下，为了缓解现金流压力，唯有快周转、快销售、快速回笼资金。
碧桂园过去连发三个内部文件，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职…”，企业的战略完全把员工不当人，客户不当人，房子只当印钞机…
我们再看看标杆房企的负债率水平，最低是中海地产57.62%，最高是融创，高达90.27%。似乎我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。
2018年上半年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。
2018下半场，何去何从
2018年的下半年，中国的房地产市场将一片哀嚎。从2016年下半年至今刮起的房地产融资监管风暴，监管层组合出击，住建部、央行、银监、证监、保监或联合发声、互为呼应，集中杜塞同业、理财、私募等一批绕道融资偏门。高压态势下房地产融资灰色地带，随着政策的频繁颁布，伴随着每一轮新政的执行，房地产行业的融资模式会产生一定程度的变化。
过去几年，房地产融资模式呈现出百花齐放的方式，例如子公司依靠集团授信获取融资，房企依靠关联方融资的模式尤其是委托贷款和商票贴现，同业投资项目和银行理财，名股实债与并购融资，房企非房地产业务融资，房地产一二级联动融资等等，但通过近两年检查情况来看，已引起监管层的高度重视，在高压态势下存在全面叫停的可能。
2016年10月底以后，不仅仅是两个交易所同时提高了房企发债门槛，银监会也开始严格执行房地产相关监管规则，同时再次要求将表外理财纳入监管体系，比照自营管理。不过在彼时，监管对于信托领域的管理，相较而言仍然比银行理财要宽松一点。最宽松依然是私募基金相关领域的房地产融资。
监管补漏节奏加快到了2016年年底，基金业协会终于开始收紧，并在2月初正式发布备案规范4号，重点限制三个方面：
1、热点城市住宅相关的一切债权融资；
2、所有涉及房地产企业流动资金贷款；
3、土地款融资。
不过，4号文没有限制真股权相关融资。所以现在能够探讨得较多的，也是股权融资的一些变种模式。另外，这个时间点上，还有房地产企业境外发行债券一直没有封堵，导致从2016年底到2017年一季度期间，房企境外发债的势头相对而言依然旺盛。实际上，过去半年房地产企业靠发债或ABS融资的比例不大，但多数不属于住宅项目融资，而是保障房动迁安置房等。
2018年5月，四川信托再度暴雷。信托一直是市场上创新活力最强，变化花样最多的机构，所以此前信托领域类似“名股实债”的模式做法非常多。而银监会监管风暴在2017年5月对于信托机构的大检查，也切中要害，直接对部分信托的创新模式进行点名，进一步明确下面两类均属违规：
（1）通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。
（2）“股+债”项目中存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
而外媒传出的发改委停止房企进行海外债券备案的信息，也在这个时间点。在债权融资各种土地融资受限后，目前市场高度关注的是股权融资内容，所以股权融资相关的任何案例讨论或政策口径都是聚焦热点。
对于房地产相关行业融资的限制，和两高一剩还存在本质差异。仅从风控角度出发，其实几乎整个银行业一直认为，房地产融资相关风险相对而言依然算不上很高，目前主要只是碍于国家政策限制。
所以，只要资金方和融资方的需求存在，必然会有各种渠道及模式被发现或发明以突破政策，重点在于降低透明度。
在信托公司、资管计划、私募、基金、银行资金等都收到了影响，且上述影响并非短期，而是在中长期范围内对房企的发展带来较大变化，融资渠道收紧在半年后影响会越来越大，可能会出现行业重组、并购的机会与趋势下，房企应对这一形势要有一个预判。这次调控政策的思路很清楚，房地产行业不要过度金融化、高杠杆。房企必须准确理解、掌握各项政策出台的逻辑且主动去适应、调整、创新。
模式上可以有多种，如多层嵌套不穿透、贷款置换、通过不用穿透的ABS等。还有就是直销银行资产，以及第三方财富公司，房地产企业境外发债，房地产企业控制的部分私募基金基金业协会备案擦边球，底层资产和资金流向的信息披露不到位等。
房地产行业接下来会跟其他行业一样，出现产业资本，而不仅仅是金融资本。会涌现更多产业上的资本，去做这个行业的整合、战略投资、行业并购，以及多元化投资。
2016年以来房地产企业融资政策演变
全球并购高级研修班
25位顶级导师亲授实战经验！
▍导师阵容
三胞集团全球执行副总裁 仪垂林
鱼跃科技副董事长 陈坚
银亿集团董事兼副总裁 张保柱
优必选高级副总裁/CFO/董秘 张钜
联合能源副总兼总法律顾问 张伟华
中源协和(600645)董事 庞世耀
东方精工(002611)董秘 杨雅莉
华利安国际投行董事总经理 陈为民
深创投并购总部总经理 龙飞虎
粤商产融投资董事总经理 徐胜广
中税咨询高级合伙人/总裁 宋宁
中山证券首席经济学家 李国旺
某大型国有商业银行总行 程博士
金杜律所合伙人 周蕊
环球律所合伙人 刘成伟
国浩律所(上海)合伙人 余承志
矽亚投资CEO 张兰丁
平安产险高端责任险事业部 任晓强
▍具体内容涵盖
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▍学员课后反馈（部分）
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