$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 今天reits纳入试点，重点是购物中心被纳入了，国外reits中购物中心是收益最好最稳定也是份额最大的，按文件要求的irr收益率5%的要求计算了一下，如果收益年增长5%，那么市盈率就是33倍，如果年增长率10%，那么市盈率就可以是57倍，取个中间值吧，市盈率45倍，
新城吾悦广场去年收入100亿，收益大概40亿，45倍市盈率估值就是1800亿，香港海港城分拆上市的时候租金收入100亿估值1780亿，可见新城吾悦广场估值1800亿是有根据的，吾悦广场今年收入120亿，收益48亿，估值就是2160亿，再加上在建未开业的广场，估值370亿，总估值2530亿