零首付按揭助长房价泡沫
股东：你是否认为在90年代银行系统以零利率为购房提供资金的转变影响了整体储蓄率。因为购房是大多数人进行的最大投资，以及由这些买家推动的整体房价上涨？
如果是这样，你会建议我们如何改正这个问题？
巴菲特：是的，当然，任何时候建造一个房子，都代表着一个人的储蓄。
我的意思是，购房者可能不需要首付就能买到房子，但这意味着他百分百的抵押贷款都是通过别人在某处存下来的资金，而这些资金可能经过了三到四次中介。
但住房建设是通过储蓄来实现的。
毫无疑问，贷款条件已经变得越来越容易，我已经和一些抵押贷款银行家谈过这个问题，并且随着价格的上涨，贷款条件也变得越来越容易。
现在，你知道，这与人们通常对贷款的看法完全相反。一般来说，资产类别膨胀的越厉害，审慎的银行家就越不会放贷。
但当然，在这个国家，你现在有以抵押贷款为抵押品，然后购买抵押贷款的人，在这种情况下---我想到的是房地美和房利美，所以在这里我们谈论的是哪些价格较低的房屋---但抵押贷款的购买者不需要关心底层的抵押贷款到底是什么样的---也不关心他们做的是什么样的金融交易。
他们所要做的就是看担保（自欺欺人、自我壮胆），他们看的只是担保，而不是看是否有人付了钱或者，诸如此类的事情。
所以我认为你可以很容易地获得融资来促进房地产价格的繁荣，即便是在更高的水平上，我认为，过去在其它资产类别中出现的情况---我的意思是，我谈到的农业泡沫是由这样一个事实促成的---即在1980年左右，小城镇的银行在贷款方面通常非常保守，但它们给大量农场发放了它们本身永远无法偿还的贷款。
有人开始说农场是资产增值类的投资，而不是看收入产出的投资。
一旦你谈到资产增值投资，忽略了你贷款的潜在经济意义，你实际上是在谈论更大的傻瓜游戏。
你会说，你知道，这是一个愚蠢的价格，但会有更大的傻瓜出现。在一段时间内，这实际上是一个有利可图的游戏，但这不是银行家应该做的事。
所以我想说，很明显，在整个国家，宽松的贷款确实降低了储蓄率，但是，实际上，有些人必须为他人借钱而储蓄。
而现在正在发生的是，世界其他国家都在储蓄，他们给我们送来了20亿美元---我的意思是，实际上我们给了他们20亿美元的所有权--他们每天在美国投资20亿美元。
很多经济学家会说，世界如此热爱美国，他们对美国如此有信心，以至于目前的经常账户赤字是由他们想要投资的事实所驱动的。
我一点都不相信，坦率地说，我认为提出这样的论点是愚蠢的。他们投资是因为他们不得不这么做，是因为我们的消费习惯，而不是因为他们想这么做。我认为美元贬值就是证据。
芒格：很明显，在新的领域，对房屋的宽松贷款导致更多的房屋建造者，并导致房价更高。
当然，如果你构建了足够多的新事物，你就会产生抵消效应。
如果你建了太多的房子，最终会导致价格下跌。
巴菲特：我给你一个想象中的例子。
让我们假设奥马哈有一个完全恒定的人口，没有人被允许离开，没有人进入，出生率等于死亡率，诸如此类。
因此，人口是不变的，没有人可以建造更多的房子。我们刚刚通过了一项城市条例。
但每年，每个人都会把房子卖给邻居，所以，每一年，每个人都把自己十万美元的房子卖给邻居，他们都换了房子，这很好。
然后第二年，他们同意我们以15万美元的价格完成交易，你会说，这怎么可能么？
嗯，我们都会去找房地美或房利美，让我们的抵押贷款得到更大数据的担保，然后在纽约或东京或其它地方的人会买下房地美房利美的债券。
那么我们每个家庭会有5万美元的流入，我们都会有同样数量的房子。我们一家入住在一栋房子里，我们会把我们的房子标高，然后我们现在有一个更大的抵押贷款，但是我们哪一年多了5万美元的收入，只是为了支付更高的抵押贷款。
我们会在第二年做同样的事情，花费20万美元，等等。
现在，这将是非常透明的，人们可能会意识到在奥马哈发生了一些有趣的事情。
但是你可以有一个偶然的行为的聚合，在某种程度上导致同样的效果。
我的意思是，如果你不断提高价格，在这个过程中，有人认为他们没有承担风险，因为他们得到了政府的担保，他们就会为标高的价格卖单，然后钱就会大量流入，每个人都会在很长一段时间内感到非常高兴。
在奥马哈方面，我们没有任何类似于我所阐述的幻想的东西，但我认为，我们的经济中也存在某些方面的问题。
芒格：在任何现代经济的不同部分，你都会遇到各种各样的庞氏效应。它们非常重要，但在经济学中很少被研究。