平底一声雷，就在8月酷暑即将消停的时候，房租接过房价，成为了新的焦点。楼市冰封，房租暴涨，背后究竟是租赁中介的锅，还是资本市场的火？
今天，葱头君就带大家挖掘房租热背后的深度原因。
压垮年轻人的高价房租
上周末，随着一篇网友的帖子在互联网上快速传播，房租市场大幅上涨的现象开始被市场各部分密切关注。无论是炒股的人，亦或是炒房的人，还是监管方、租房平台，都开始正面应对“房租炒不炒”这个话题。
按照发帖人的描述，7500的初始价格，经过自如与蛋壳两家中介平台的轮流抬价，最后成交价达到了10800，涨幅高达44%！
一二线城市的居民对房租的敏感程度远超三四线，因为一二线的房租占生活开支的比重更高，当房租超过了总支出30%的后，就会对生活的品质产生影响。
随着房租快速上涨，而收入却没有快速增长的局面出现，房租就会导致消费、教育、医疗、出行等支出方面的消减。这就是为什么网上（白领居多）对“房租上涨”的话题如此敏感，传播的如此快速的原因。
暂缓增速的房价市场
根据《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》统计，在中国房地产测评中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。
同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
在一二线城市中，涨幅高达20%以上的比比皆是。而今年7月份以来，有的地区涨幅甚至超过了50%。这其中除了北上广以外，还有成都、重庆、西安、合肥等二线城市。
数据证明房价今年得到了有效控制，但立法尚不健全的住房租赁市场却成为了资本角逐的灰色地带。
为杠杆资本买单的年轻人
目前住房租赁市场主要有几类资本在进行运作，一种是房地产开发商，一种是中介平台，最后一种是互联网资本。
这三类企业立足市场的地方不同，但是目标相同，就是“通过租房在市场上获取盈利”。
房地产开发商采取了自建自租的方式，建长租房供应市场。如龙湖集团，全国开了1.5万间长租公寓。中介平台靠接近市场的信息优势，做低位买进高位卖出的快速交易。链家旗下的品牌自如在管规模已经超过70万间。而互联网资本则依托众筹、融资、证券化等方式获取大量的产业资本重拳出击，如魔方集团等。
这三类资本在住房租赁市场大举投入资金，并非是无的放矢。
根据过去十多年的经验，每一轮房地产上涨的势头得到有效控制的信号，就是房价滞涨，房租补涨。而这一次“房住不炒”后，房价目前已经横盘调控，深圳房价创下了高位横盘29个月的佳绩。
市场上的房价高企，即便想买到房子也不容易，更何况银行还提高了贷款利率。目前为止，全国533家银行已经几乎找不到9折的贷款利率了。要知道在2016年，笔者买房时银行的基本贷款利率折扣就是9折，部分银行能给到8.8甚至8.6。
市场上缺乏有效的供给，房价高位横盘的原因仅仅是因为“买不起，买不到”，并非是“不想买，不需要”。需求没有发生变化，人们就会从拥有“资产+居住”双重属性的购房，变为退而求其次的拥有“居住”属性的租房。
再加上全国棚户改造和拆迁工程大幅推进（如北京2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米；2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平米。北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米--北京统计年鉴），市场的正常供需平衡再度打破，产业资本预测房租将大幅上涨，提前也并非没有道理。
但截至目前为止，尚未有长租型的资本集团在租房市场这一块产生了利润。地产大佬潘石屹在一场论坛上指出，“现有的情况下我不建议去做长租公寓，原因很简单，就是你一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的。
目前租房市场的资本企业还是靠融资进行“囤房”操作，自身的盈利能力并不强。一旦融资成本提高，那么就很容易发生资金断裂的风险。正是因为回报率偏低风险太大，所以这些企业更是要采用“囤房”“炒作舆论”等方式快速推升租房价格，提升回报率降低风险。而这些企业的风险本质上是杠杆，我们都知道杠杆就是债务，是不可能消失的，只能进行转移。
为这些资本集团的杠杆买单的，就是一二线城市买不起房，靠租房生活的白领、毕业生、年轻人。
房租真的不会再涨了吗？
租房市场的价格是供需关系的反映。供给弱需求强，价格则上涨，反之则下跌。价格平稳上涨下跌是市场正常运行的表现，而快速的大涨大跌显然有违市场正常运行的理念。
虽然产业资本只能促进趋势快速产生，不能成为趋势的领头羊。但过快的上涨后出现的就是更快速度的崩盘，到时候再采取措施就来不及了。可以参考一下2015年在A股出现的局面，监管层显然不愿看到这种事情在事关民生更加严重的租房市场同样出现。
北京住建委约谈自如相寓蛋壳公寓，8月18日发布公告称，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，我委高度重视，联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实，各部门将从严处罚、联合惩戒。
北京住建委还称，也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。
而身陷舆论中心的蛋壳、自如等长租公寓企业也在被约谈后纷纷表态示好：新增房源不涨价，多提供新增房源，原有房源涨幅未来一年内严格控制。到此，这场房租风波可以说已经在监管的及时介入和约束下结束了。
但是，供需关系的本质问题没有得到有效的解决，房租上涨的大势却已浩浩荡荡，无人能挡了。
租房客现在的希望就是政府能不能来管管？关于政府的态度，一般都是口头上支持，实际上不支持。
口头上要打压房价打压房租，那是为了舆论考虑，实际上人家的目的是“赶人”。既然是赶人，房租涨了难道不好吗？非常好啊！这才是他真正的态度。
最后：房租在未来5年也许将迎来最大的一波涨幅，直接把租售比干到3%以上。
因为政府是站在房东那一边的。
当高昂的房租让生活只剩苟且的狼狈，看不到希望的人们，是继续坚守，还是选择离开？
