地产行业曾经的优等生万科，最近半年频频登上财经热搜头条，万科怎么了？
我们通过万科年报的三张图，来看整个地产行业存在的剑走偏锋的行为，在行业逆风期如何要了行业的命。
我们可以把地产公司简化为三个层级
第一层级是上市公司或者叫集团公司，比如万科，恒大地产，碧桂园，保利地产，中海地产，招商地产等等；
第二层级是区域性公司，非常类似银行的省级分行，比如江苏万科，浙江中海等等；
第三个层级就是项目公司，比如万科金域蓝湾，中海公园里，鲁能公馆等等。
距离投资者（包括股票和债券）最近的是第一层级，也就是上市主体；
距离买房人最近的是项目公司。买房人通常会认为中海xx、万科xx、融创xx、绿城xx等楼盘就单独是某个地产公司开发的，其实不然。
中国地产公司把地产开发做成了快消品的加盟店，知名地产开发商联合拿地属于比较正规的做法了；
而大部分开发商以自己品牌为招牌，利用项目公司（极少运用区域公司）来融资，各路资金都可以投钱进参与进来开发这个楼盘项目，在前些年的地产行业是非常常见的事情。
附图是万科A的2023年年里摘录的，在“权益”一项里面，就是万科A在该项目所占的比例，我们可以看到，万科80%以上，甚至100%占比的项目很少。
这点上，必须感谢证监会，要求地产开发商必须披露开发项目的情况，像上图这样的图，一张图大概是有28-30个项目，万科2023年的年报里，大概有30页是汇报这些楼盘项目信息的，毛估估保守估计800个楼盘。
因此，我们可以在万科的资产负债表的股东权益看到这样的数据
股东权益一共是4029亿，其中少数股东权益1521亿，大概占比37.5%。
考虑到很多地产项目公司并不是像制造业（比如上汽大众/长安福特）或KFC店一样可以存活10-30年，因此这种比例的少数股东权益占比是非常不健康。
对应的，万科旗下开发的楼盘除了作为资金注入方，它还对外联合开发或投资了很多楼盘，累计超过1390亿元。
是不是脑袋嗡嗡滴？
让你脑子更炸裂的在下面，这种数以百计的合作开发楼盘项目，必然导致资金的往来不仅令人眼花缭乱，而且数据特别巨大。从财报的其他应收款和其他应付款来一探究竟。
应收合作方的927+1453=2380亿；
应付合作方521+570=1100亿。
公司多付出1280亿。
有人会问，能不能相互抵消？
30年前，有个很好的名词叫做三角债，后来，引发了一场不大不小的危机。
这是少数股东权益。
前文说了，如果少股东权益，是行业内专业玩家，比如恒大、万科、融创、碧桂园、中海、招商地产、保利地产、绿城、中交建、鲁能、中铁建、中建等等也就算了，但是，地产的火爆迎来了场外资金。
比如xxx信托、xxx保险、xxx私募、xxx资产管理等等，这类产品的特征是资金更多像是承诺高收益的定期理财产品。
如果是楼盘按部就班，开盘大卖，清算后按照君子协定排坐坐、分果果，也就是落个皆大欢喜的盆满钵满的欢乐喜剧人。
这类入股通常还有一个所有人都知道的明股实债。也就是从名义上说，这类资金进来都是入股，也就是说是项目的股东，不是债主。
（有兴趣的去网络搜索“明股实债”，有很多专业文章，不再赘述）
股东跟债主的差异性可大了。比如股东以03.4pb买入工商银行H股，是不能要求以净资产清算的，上市公司没有义务为股东退出提供安排；
但是，这种明股实债的做法，又见不得人的阴阳合同。
当顺风变成顶头风的时候，地产公司都泥菩萨自身难保了，你猜，他们还会跟介子推一样割自己大腿的肉给各路资金吃？
房地产项目遇到流动性危机，蔓延到相关各方了，除了上面提及的xxx各类资金，还有跟投的地产员工们，像极了上市公司的员工持股计划，上涨的时候员工笑嘻嘻，腰斩以后，利用配资持股的员工们已经妈妈B了，不仅没赚钱，还倒欠证券公司一笔融资费。
因此，少数股东权益占比37.5%，行业内普遍存在明股实债的情况下，资产负债表的负债比、有息负债数字，还能不能相信？
不是说这37.5%的少数股东都实际是债，但是，这37.5%或1400亿的少数股东权益，一定不全是真正的传统意义上的股东，到底有多少？
你知道目前小林制药的某个药物有毒，你是去关心致病率多多少PPM（几百万分之一）吗？
是副作用比率？
还是to be or not to be（靠近还是远离）的问题？
答案，不言自明。
万科大股东深圳地铁集团不起作用吗？
山东高速起诉深圳国资委旗下人才安居集团拖欠恒大地产股权转让费50亿的款项及其利息官司，有了结果了吧？
深圳国资委缺50亿吗？
如果一个项目好，如果有钱，看看香港和港股的很多股东的做法——私有化，不跟你们一群有眼不识泰山的垃圾玩意玩了。
迈克尔戴尔就不满公司对戴尔公司的估值，一怒之下联合各路资本花费200多亿美金把戴尔公司退市了。