D.R. Horton, Inc.(DHI)被中国投资者熟知，还是因为巴菲特2023年买入了该公司。
之前，国人熟悉美国房地产公司，更多是通过王石和万科说的帕尔迪公司。
俗话说，沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。
如果万科在国内丧失了房地产的头把交椅一样，万科的benckmark的对象帕尔迪，也慢慢被霍顿超越。
商场就是这样，你不倾尽全力，总有竞争对手不比你笨，还比你用功，任何一个公司的CEO如果一年到头游山玩水，一年1/3不管公司业务，公司最后竞争对手超越是注定的事情。
你何时见过一个马拉松选手，不全力奔跑，先去酒吧狂嗨片刻的？
霍顿成立于1978年,总部位于德克萨斯州。自2002年以来,该公司成为美国最大的房屋建筑商,2023年成交房屋超过82,793套，2022年收入超过326亿美金。
根据《builder》网站的统计，美国Top200的建造商，2022年一共教交付了50万套，销售额2382亿。因此，以成交数量结算，霍顿房屋占比接近17%，以销售收入计算market share为14%。
妥妥的老大哥。
当然，跟中国从香港学习期房不同，美国新房的销售模式跟中国大陆不一样，同时，因为法律等因素的不同，美国房屋的建设周期可长可短，因为当地居民可能会提起诉讼，导致工期延长，可能N年，甚至十几年才能把一个小项目完工。
这一点上，刚刚去世的查理芒格老爷子，说过西科金融在圣巴巴拉的地产项目，13年都没有完结，各种幺蛾子，一会儿文物保护，一会儿新法案，一会儿缺水，一会儿老太太起诉说你们房子太聊漂亮把我房子比下去了（公司把老太太的门翻新了）等等，当然，圣芭芭拉太极端。不过，随后加入圣芭芭拉的城市越来越多。
但是，不管是任何一个国家，从事房地产看的开发都是一个资本密集型的行业。
而在资本密集型行业，天然的冲动就是上杠杆。
聪明的资本家，从过往的失败中，汲取了失败的经验教训；
又能的国家和地区，从过往的地产泡沫破裂的伤害中，积极整改，限制行业无需发展。
美国和中国香港，都是非常好的例子，都有过惨痛的失败教训，之后从政府、议员、行业从业者、金融机构、第三方监管等等都痛定思痛，跟除了一些漏洞。
如果经常看香港商业大佬陈启宗的演讲，就会懂了。
同为有期房预售的香港，不是没有烂尾楼，但是，曾经出现过一批烂尾楼和钻空子的资本家之后，人家主动把主要的漏洞堵上了。
霍顿的增长率并不高，2006年，也就是次贷危机之前的一年，营收150亿美金，2007年下降到113亿，而203年（其财务年度是9月30日截止）也不过354亿，比06年翻翻多一点而已；哪怕从113亿计算，也就是3x而已，增长2x+。
2006年，万科营收180亿，2022年5000亿，接近27x。
期间，霍顿的资产从06年的115亿美金，增加到2023年的326亿，基本上跟营收增长不大。
万科呢？总资产从500亿，增加到17,600亿，是起初的35x。
显然依靠自身盈利，万科（代表整个地产行业）是没有办法在如此短时间内获得如此增长的。
前文通过一家美国连锁公司的成长历程谈A股问题说过，要快速发展，无非是通过几个途径：增发股权融资、利润积累、有息负债、占用供应商资金等几种途径，中国有开发出就有中国特殊的期房销售制度。
特别是没有实质性监管的期房资金预售制度，意味着十个罐子，顶多两个盖子就可以全国发展了。
清华北大人大，都不如胆子大的时代，轰轰烈烈开启了。
我统计了一下，霍顿房屋从2006年~2023年，公开股权增发只有一次，只有2014年发行可转债融资5亿，哪怕2017年收购Forestar(FOR)多数股权，也没有增发融资。
而从2017财年开始，霍顿房屋更是开始回购股票，2017~2023年已经累计回购股票金额大道41.8亿美金（下同），而且逐年加大力度：2023财年，回购金额11.78亿，现金分红3.41亿。
因为回购股票价格都是高于净资产的，目前市净率2.23pb，因此会导致公司负债率提升，纵然如此，霍顿房屋的负债率也是一路下滑的，傻乎乎的主动去杠杆了，真是愚蠢的美国人！
很明显，霍顿房屋从2008年的64%，一路降低到2023年的不到30%，美国人真是傻偷了呀！
相反，万科的杠杆显然是一路增加的，最高接近85%（要知道国有四大行的负债率也就是91%而已），要不是几道线的限制和疫情后的地产行业危机，相信负债率一定不会下降。
此外，这里还仅仅是计算名义负债率。公开的秘密是，大陆地产项目立有大量的明股实债的做法，这些资金来自于信托、保险资金、理财、甚至是私募资金。
这也是为啥现在很多地产公司陷入危机后，非常多的信托项目遭遇对付危机的原因。
夜路走多了，或许未必会碰见鬼；不过，常在河边走，一定会湿鞋。
大家可以设想一下，假设没有宝能抢万科股权，就没有华润的退出、王石的被迫出走、深圳地铁集团的入主，那么，万科在本轮房地产危机中，会如何？
负债率会更高吗？
华润会在关键时候为万科强势背书吗？
深圳地铁代表地方国资委为万科背书，化解了市场忧虑吗？
看看两家公司的年线走势（前复权）
到底哪一个更健康呢？
背后的逻辑就是在健康成长vs爽一把再说之间，到底哪一种才是一个社会应该追求的？
这世界有捷径吗？
有，那就是走大道，走正道，因为大道人少。
很可惜，正如两个糟老头子说的，没有人希望慢慢变富。