投资论文-MACERICH $马塞里奇房产(MAC)$ $西蒙地产(SPG)$ $Brookfield地产合伙(BPY)$
Tesis de inversión - MACERICH
一生一次的机会？One-life-time opportunity?
乔迪·诺格拉（Jordi Noguera）Jordi Noguera
十一月25Nov 25今天，我们将讨论房地产投资信托基金（REIT），称为房地产投资信托基金；在西班牙称为SOCIMI。这是Macerich，这是美国高档购物中心的REIT。我们开始了！
由于它们不是常见的公司类型，需要进行其他研究，因此我将做一个简短的介绍。
房地产投资信托
收入来自租户对房地产资产的利用。
REITS是一种公司，如果它们以股利的形式分配净利润的90％，则免税。因此，通常看到高分红。
从历史上看，他们的表现很好，面对通货膨胀和低利率，他们的表现很好。在这种情况下，投资者寻求安全的回报，寻求红利，然后房地产投资信托基金提供回报。
另一方面，合同与通货膨胀有关，因此收入也增加了。通过承受高额债务，通货膨胀使您可以更快地还清债务，并以低成本为自己融资。
在会计级别，这并不容易。会计准则迫使资产折旧，而现实是它们可能具有相反的行为，因为它们是房地产资产，所以随着时间的推移会升值。
马塞里奇公司
基本原理
Macerich Co（MAC）是一家通过高质量购物中心致力于零售行业的REIT 。他们建造或购买购物中心，将商店租给租户，并承担相应的租赁费用，并承担大部分维护费用。这为马塞里奇提供了很高的毛利率（60％）。他们从购买或建造新房产并优化相关房产中获得成长。
折旧和摊销项目是成本的40％，因此，FCF和净利润之间的差异如此之大。
从蓝色可以看出，Macerich实际上没有维护资本支出，从运营FCF到FCF的转换很好。REITs中的典型代表。
另一方面，以黄色显示，几乎所有产生的现金都以股息的形式分配。
REITS的一个非常重要的部分是债务。它有8,400百万的债务（大约是债务/ ebitda的9倍），利率略低于4％，这是积极的，因为它表明银行几乎没有与业务相关的风险。
长期债务比较好，在这种情况下，情况确实如此。 许多债务已超过5年。
您必须始终注意债务的到期日，尤其是在金融实体和房地产投资信托基金中。如果将其与其他房地产投资信托基金进行比较，我们可以看到债务水平与这种类型的公司一致。
收入和资产质量
评估的最重要点之一是资产的质量。超过75％的购物中心是A +或A ++，其中许多客户是世界一流的公司。
资产的占用率大于95％。
如果我们看“同店销售”比率（对于零售业来说是重要的比率，因为它没有考虑那些同年开设的商店，这使我们能够发现已经建立的商店的有机增长），那么Macerich符合主要竞争对手增长了3.8％。
指示
董事会全年一直在购买股票，从23美元升至5.5美元，这是一年中最糟糕的时期。没有销售。
现在的情况
在今年的前9个月中，Macerich的收入仅下降了14％。市场看到的主要风险是租户将停止付款，而Macerich将无法偿还债务。现实情况是，他们度过了近年来最艰难的几个月，租户继续支付租金。
上一季度的NOI（净营业收入）下降了30％。
还有FFO（运营资金）？在过去的九个月里，它的价格为每股2.31美元，比上一年减少了20％。
相反，公司的价格发生了什么？与先前的水平相比，已经下降了70％以上。
评定
P / FFO的估值
为了对房地产投资信托基金进行估值，我们可以采用不同的方式进行，但必须使用NOI（净营业收入）或FFO（来自运营的资金）。
Macerich的平均交易价格是FFO的14到15倍，这将是股东收益。目前，我们发现它处于上一次危机的水平，P / FFO在3到4之间。
将最后几个月的FFO标准化为每股0.6美元（这是最糟糕的季度），则FFO为2.4美元。以14到15倍的历史倍数进行交易，则与当前的9美元相比，将获得每股33-36美元的估值。
较保守的估值为6-8倍，目标价值为16-19美元。毫无疑问，这是一个非常有趣的潜力。
在11月的这个月，西蒙房地产集团（SPG）以大约16-18 P / FFO的价格收购了Taubman Centers（TCO），这些估值是由对这一领域有深入了解的人们进行的。谈论这些倍数并非没有道理。
资产净值估值
另一方面，如果我们通过NOI对其进行估价，那么上一季度的价格为15万美元，按年化价格为60万美元。
上限比率是房地产资产中用于了解资产的年度获利能力的术语，它是资产的年收入/资产的总成本（价值）。反之，将获得PER。封顶率的历史平均值为6.5％，相当于16倍的市盈率。
如果我们将历史上限率为6.5％，则AV（资产值）将为9,250M。减去债务并增加现金。
$ 150,000 x 4 = $ 600,000 / 6.5％= 9,250
资产净值（资产净值）= 9,250-8,400 + 630 = 1,480 M
每股资产净值：10.4美元
如果情况恢复正常，并且基本面恢复到先前水平，则每股净资产值将为：
215,000 x 4 = $ 860,000 / 6.5％= 13,250 M
资产净值（NAV）= 13,250-8,400 + 630 = 5480 M
资产净值/每股：38.1美元
结论
市场对购物中心和零售店的未来非常不利。与其他房地产投资信托基金相同，例如西蒙房地产集团（Simon Property Group，一家与MAC极为相似，但债务较少且资产减少一分之多的公司），对它们的罚款过多，而马塞里奇因其高债务而受到的罚款甚至更多。相反，现实告诉我们马塞里奇不是在燃烧现金，而是继续产生现金。
BAM首席执行官布鲁斯·弗拉特（Bruce Flatt）表示，他的观点是“平庸的中心将遭受很大的损失，高质量的中心将继续吸引需求。” 正如我们所看到的，Macerich的资产质量很高，而且很少，因为如果您访问网络可以对它们进行逐一研究。
SPG的最新收购表明，整个行业被低估了，并且可能是将REITS添加到投资组合中的独特机会。我还想认为，大流行的最严重时期已经发生，未来几个月将是复苏的一年。
看来，由于它的估值，这可能是一个独特的机会，最后，最重要的是商店继续出售，并且租户没有问题支付租金。在上次新闻发布会上，他们说：
占领情况与去年相同。
租户总销售额下降了10％。
那么，有破产的风险吗？
Macerich拥有6.23亿美元，今年新的头几个月已经产生了6亿美元。作为预防措施，他们将股息减少了80％（从0.75美元降低到0.15美元）。
如果我们将自己置于最坏的情况下并考虑所有成本-部门。和爱。作为固定成本，这笔费用总计约为5.3亿美元（60％），因为Macerich可能会损失其中40％的租约，并且继续进行而不会消耗现金。到2022年之前，只有14％的债务到期。
在我看来，这种情况并不像市场判断的那么严重，这可能是一个绝佳的机会。