银行股、地产股都绕不开中国的房地产市场。银行股、中国建筑等接近净资产的价格反映了市场先生的极度悲观。而房地产这又是中国最敏感、最激烈的话题，观点纷繁。有专家如陈准称房地产至少还有二十年繁荣期；最占据道德制高点的观点是存在严重的泡沫，正处于国家史上最严格调控之中。很多投资者也认为房地产行业大势已去。
1.房价有无泡沫？
我们不要道德评判，不要感性认识，一切实事求是，用数字说话。大家都说买不起，因此有泡沫。但商品房是不是给老百姓买的？以前买不买得起？我特地找了1989年人民日报控诉北京房价的报道：“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6 万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。——摘编自人民日报1989年2月20日第2版”当时的消费品物价是多少呢？白菜2分/斤、豆角1元/斤。看看今天食品物价的上涨倍数远高于房价的上涨倍数，北京今年公布的平均房价约为22000元/平方米，与1989年相比涨了13倍，其中土地出让金和土地增值税约为70%，扣除土地出让中的成本，因出让和增值税造成的房价上涨约占50%，那么实际房价仅上涨了不到7倍，其余均为政府额外的收入。一切都是幻觉，房价可能根本没有涨，只不过是货币一直在贬值而已。80年代你的工资水平买不起房，现在你的工资水平照样还是买不起！十年来，除了电脑、家电没有涨价，因为制造效率的提高克服了成本压力，而农产品不可能大幅提升生产力，因此随着货币水涨船高。土地更是不可创造的，除去政府税费，房价的上涨部分只是更为忠实的反映了货币增多的现象，因此称房子是最佳抗通胀品种不无道理。
2.房地产的供求关系
从供应方看，中国人多地少，国土面积只有2%的土地适合居住，因为政治上的考虑，18亿亩耕地的红线不可触动（我认为这是政府最愚蠢的一项政策），可居住土地的供给就那么多，这是锁定的。美国城市建成区占国土面积的3.1，日本占国土面积的4.2，中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33，而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11。 从需求方看，中国城市化率不足50%，有人说低估了，再加上2个点也是空间巨大。十二五规划很明确了，城市化率每年增加1个点，还有数亿人口需要搬进城市。城里的中产阶级有钱了、有孩子了，还有源源不竭的改善性需求，二居室想换三居室，大户型想换别墅。衣食住行，住是真正的渴望，因为你一生最长的时间是和自己的房子一起度过的。中国人会把住房看成是他的第一种需求，“不吃不喝也得买房”。不只城市人，在农村，为了娶媳妇，借钱也得买房。再者，中国人买房绝对不会为了自己买，都是为子女考虑，为后代买房，把房子作为财产传续下去的观念也是难以改变的。总之，房地产是最大的内需，是消费升级、城市化最受益的行业。可笑的是，有些人说，房子抑制内需，一套房子消灭一个中产阶级。这是多么可笑的口水。你买了一套房子，财富并没有消失，而是从现金变成了不动产，不但没有消灭中产阶级，反而使之享受了增值，实际上，中产阶级和富裕阶层最喜爱的投资渠道就是买房子。买房子在产业链上拉动50多个行业，怎么就不是内需，难道只有吃喝玩乐才是内需吗？ 有需求，还要有有效需求，即购买力支持的需求。购买力是居民收入决定的，居民收入表现为货币。货币，只能越来越多，十二五计划人均收入翻番，启动国民收入倍增计划，这意味着什么？未来5年要释放多少货币，房价如何，自己判断。 任大嘴说过，商品房就是卖给富人的，这是正确的废话。实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献，这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能给政府提供源源不断的资金，保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。穷人怎么活？仔细看看，普通老北京市民哪个不是几套房？商品房就是跟普通人的工资脱钩的。每年大规模的城市建设，老市民得到的拆迁改造、补偿收入，根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万，拆迁之后取得的现金收入，即可买新房。所以，很多迷惑性的指标是扯淡的，什么收入房价比，这个收入是指纯工资收入，那当然是离谱的数字。外地人进京怎么办？没办法，谁让你来呢？来了不是享受而是打拼来的。其实，中国的居住是没有大问题的，温总理的政府报告数字，中国居民住房自给率86%，自有居住率农村占93%多，城市88.2%，是名列世界前茅的。这本来是值得骄傲的一项政绩，只不过中国正处于城市化和人口流动的高峰期，社会矛盾就激化了。矛盾的焦点就在于自己住的房子不是自己想要的地点：农民有房，但想住城里；城里人有房，但想搬到北上广，要北漂当然承担无房之痛。就像我要移民去纽约，曼哈顿房价高，我买不起，只能怪自己钱少还移民，能怪美国房价高，美国政府不地道？
3.房地产的成本
从房价构成来看，组成房价总成的诸多因素，建安成本、人工工资、土地成本和税费，哪个能降？理论上还有活动余地的就是土地的价格，而物权法、和土地管理法规和拆迁法规，都会导致拆迁成本越来越高，土地成本只会越来越贵。温总理强调，今年必须出农村拆迁条例，城镇的国有土地拆迁条例去年已经出台了，但是这些政策的出台，实际上是落实产权，往私有化过渡，那以后土地的征用更难。例如，北京主城区的拆迁安置中，货币补偿已经突破13万/平的天价，特别是北京林萃路钉子户事件，“拆迁，拆迁，一步登天”这句俗语，已经被拆迁户无限度发挥到极致，自焚我一个，幸福三代人，成为钉子户的不二选择。未来甚至可能出现这种情况，即便政府不赚钱，零利润转让地块（保障房），仅拆迁成本都会高于以前的出让成本（前几年的暴力拆迁确实很血腥，但也压低了土地成本，现在不可能啦）
4.政府调控之保障房
保障房能不能增加供给？不可能，因为保障房也要占地，土地整体是有限的，挤占了商品房的土地份额，反而导致商品房土地更为稀缺，从而长期推高房价。笔者去过新加坡，那里大部分人住在政府公屋里，商品房只是富裕阶层、中产阶级买得起，但其价格丝毫不动摇，一直高高在上。
5.政府调控之物业税
物业税可以降低房价。这种理论只是一个美丽的传说。借调控房价为名征税，只不过是让老百姓心理好受一些。你看，那些囤房、炒房的投机分子，那些不劳而获、一夜暴富的寄生虫。政府要征重税惩罚他们，真是大快人心呵！但正如张五常教授所说的，增税能降低房价？闻所未闻！因为在市场经济自由交易的条件下，名义上的纳税人和实际上的纳税人可能完全不同。只要住宅市场长时间内供不应求。增加税负丝毫不会改变供求关系失衡的事实，也很难长期抑止购房者的购买热情，加税唯一的后果是提高了住宅的成本，通过价格传导给消费者，他们才是物业税真正的承担者。
6.政府调控之三限
限购、限价、限融，貌似杀伤力巨大。现在的调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。现在所有的调控政策都在助推商品房房价攀升，形成了巨大的“堰塞湖”，现在在这筑坝，到时冲下来的时候，必然是灾难降临。而在这种变态的计划调控中，大量的中小房产商转让项目。为什么中小房产商宁可转让楼盘也不降价，很简单，房价跌破盈利线，资金链紧张，我与其一套套割肉卖，不如整个打包转让给同行更能回笼资金。于是，行业整合开始了！房地产因为高利润形成了高度分散的行业格局，龙头万科、中海不过占有2%的市场份额。而政府的严厉调控实际上是为行业巨头们清理门户，反而为中建、万科这些龙头提供了千载难逢的机遇，积蓄了无与伦比的能量。一方面需求在越来越聚积，一方面供应商在越来越集中，后果将是什么？政府调控在我看来，如同骑虎，已成难下之势，政府何其愚也！
在此奉劝那些蒙住眼睛不看事实的愤青们，想政府包办，福利分房，无疑是痴人说梦。79年之前，中国计划经济福利分房，真实结果呢？到1978年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5平方米。30年间，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年每人少了0.9平方米。相信经历过那个时代人都有记忆，一家人几代同堂挤在一间小平房里度日，这就是传说中的天堂。现在，我国人均住房已达33.6平方米，已达到发达国家水平。事实胜于雄辩，我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的，甚至是辉煌的，可以说是人类城市发展史上的一个奇迹！这是对我国房地产市场的一个基本判断。