文：屠夫1868
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“ 在这35年里，REITs的收益完胜标普500。 ”
这是屠夫的第 119 篇原创，全文 2100 字
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金钱永不眠，屠夫问候各位早安。
9月份最后一天曾向大家预告“深入浅出了解REITs”系列，今天第1期如约而至。
系列的主要观点和概念来自《1元成为包租婆》提到的4本书，感兴趣的同学可以自己找原书阅读。
话不多说，今天就让屠夫带大家从2个误解、3种类型以及4个选择REITs的理由开始，了解一下这项“收租资产”吧。
01：什么是REITs
REITs的全称是“房地产信托投资基金”。
顾名思义，这是一种投资基金，而且是跟房地产相关的。让我们看看REITs投资专家拉尔夫·布洛克给出的定义：
购买并持有地产……
提供源于持有和租赁房地产的
稳定可预期的的现金流，
同时还具备股票流动性的优势。
对大部分同学来说，上面这段话的词很眼熟，但合起来不太好懂。
如果屠夫做一个类比，大家再看看？
包租婆购买并持有地产，
通过收租获得稳定的现金流。
是不是很像？
当然，上面的类比只是为了让大家能迅速有个直观印象，从定义角度看并不严谨，但这并不妨碍我们从这个类比开始，走近REITs。
学习一个新概念时，我们不妨借用一下查理·芒格的“反过来想”思维，不是从“它是什么”开始，而是从“它不是什么”开始。
比如说，人们对REITs的误解。
02：2个误解
误解1：REITs = 机构炒房客
许多人误以为REITs买入地产，然后在合适的时机抛售并且从中获取利润。
事实并非如此。
REITs确实会持有房地产，但并不会很快地出售来赚取短期利润。
最常见的股权型REITs更像是一个大型房东，主要收入现金流来自于租金，而不是买卖地产。
误解2：REITs = 房地产开发商
某些房地产开发商可以发起设立REITs，但这并不意味着REITs就是房地产开发商。
房地产开发商的主要经营模式是建造物业，通过出售以赚取利润。
房地产开发的经营需要很多资本，开发商借入大量资金筹款。通过迅速出售，开发商就能偿还借款。
而为了实现上述目的，将特定的房产转让给自己发起的REITs，对开发商而言是个双赢的选择——
他们可以出售部分房产，同时作为REITs发起人保留房产的部分股权，以免税分红的形式获取部分租金收入（否则租金收入需要纳税）。
从上面我们可以了解到：
第一，REITs主要靠租金，而非买卖价差获取利润
第二，REITs可以由开发商发起，但不等于开发商
03：3种类型
总的来看，REITs有3种类型。
权益型REITs持有并管理房地产组合，【租金】收入将转化为分红支付给份额持有者。
抵押型REITs将地产作为抵押物设立基金，这个基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券，这些抵押贷款所产生的【利息】将是REITs的主要来源。
混合型REITs是股权型和抵押型的混合，主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。
权益型REITs是最接近“包租婆”的模式，这也是REITs里的主流。
以美国市场的REITs为例，超过95%都是权益型REITs，一般投资的REITs基金也大多是这种模式。
（来源：《REITs：颠覆传统地产的金融模式》）
到这里为止，我们对REITs有了一个大致了解。
但对于一个投资者来说，REITs究竟有何特别之处，值得我们将其作为一项独立的资产纳入投资组合中呢？
04：4个选择的理由
第一，回报表现好
作为投资标的，首先值得关注的莫过于历史回报。
虽然REITs的模式看起来“很无聊”，但是从历史收益来看，REITs的收益并不输给股票市场指数——包括道琼斯工业指数、标普500指数和纳斯达克指数。
（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）
根据布洛克从NAREIT获取的数据，权益型REITs在1975-2010期间提供了年化+14.0%的收益率。
这期间包含了2007-2008次贷危机，在这35年里，REITs的收益完胜标普500。
如果“只是”取得比各大股票指数更好的回报还不足以构成理由的话，稳定的现金流和更分散的风险，应该能让你改变主意。
第二，现金流稳定
投资者可以预期REITs的稳定分红，因为法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人。
虽然“90%”这个具体比例在不同国家有不同要求，但大体上都是“必须将大部分利润进行分配”，因此REITs的投资者总是可以收到定期分红。
第三，风险更分散
同样是来自NAREIT的报告，REITs和股票、债券都呈现较低的相关性，可以有效降低整个投资组合（如果包含股债）的风险。
（来源：《REITs：房地产投资信托基金》）
REITs的风险分散作用，并不仅限于此。REITs本身投资于【不同】地区【不同】种类的房地产，因此内部的风险也是相对分散的。
第四，潜力+灵活
REITs拥有真正的“升值空间”（upside），因为它所持有的房地产本身拥有升值的空间，而不局限于租金。
但是谈到房地产升值，很多人会第一时间会想：
为什么不直接购置租赁性房地产呢？
抛开直接购置和持有REITs所需资金量的差别不说，【流动性】也是REITs的一大优势。
前面提到，REITs在证券交易所进行交易，其份额可以相对容易地买入或卖出。当你想收回投资时，流动性不会成为障碍——至少比卖出房地产要轻松多了。
05：写在最后
限于篇幅，本篇《初识REITs》就先到这里。
对于一般投资者来说，了解到这些已经领先于多数人了；可是对于有意投资的同学来说，这些信息远远不够。
下一期，屠夫将会带来更多的数据，进一步为大家揭示REITs的投资业绩历史。
敬请期待！
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[ 作者简介 ]
屠夫1868，一个秉持价值理念，专攻资产配置，追求财务自由的量化投基者。
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