NOI有增长，能赶上通胀就谢天谢地了。只要恢复增长，估值还是有提升空间的。
从需求来看，传统租户的需求会继续降低，但是经过疫情，该倒的差不多都倒了。Omnichannel 已经成为所有2C公司的共识。Tesla，Apple，Amazon为代表的线上品牌都在线下扩张自己的版图，以更好的服务消费者。除此之外，Mall也在主动的去吸引更多的体验性消费和服务的租户。所以总体来看，需求未必真的很差。
从供给看，Mall的数量在减少，留下来的Mall也在减少零售面积，发展mixed use，densification。
所以我觉得对于高品质的Mall，除非有数据支持，否则说电商会继续有很大的冲击，前景很悲观，我觉得有点武断了。
我自己没有结论，需要跟踪观察。