上个周末参加了一些交流，发现整个社会对房地产这事儿的认知，还是很初级的。 房地产的事儿，影响是多方面多层次的。以银行为例，不仅是存量贷款自动延期——这个属于监管认可但投资人难以认可，最优质的房贷出现净减少，地产贷款看似占比30%但相关贷款众多，所以对银行的影响，是深远的。 我们的银行业之所以规模如此庞大，本质上是因为房地产行业规模太大。当年做此类项目时，只接受土地作为质押物，因为其他的质押物都不靠谱。过去这些年，投资驱动经济发展、土地是最好的担保品，这些都刺激了银行业规模的膨胀，但这个时代正在结束。 多数人想的是抄底房市吧。大家愿意提前还房贷，本质上是认为房价涨幅无法超过贷款利率。房价是高杠杆，大家买房子是为了资产升值，一旦发现无法增值，租金远不足以覆盖贷款利息，杠杆就会出现裂痕，就会产生很大的问题，这也是监管提前刹车的重要原因，因为真等到那一天，房子会有价无市，打7折都卖不掉。但麻烦的是，即便是提前还贷，多数人都跟不上趟，不少银行已经开始收违约金——被骂也会收，而且对房贷有额度管理——之前是贷款贷不出来要排队，现在是还款还不上也要排队。 这事儿，必然对很多人影响很大。我举几个例子，从跟踪的一些数据看，近期其实投机买房的个体不少，甚至于说当前买房的人，投机弄不好比刚需还多，这就跟股票市场一样，多数人喜欢在一场超级大牛市回调一点儿后上车，这在国内绝对是忌讳，国内不管股市还是其他市场，都喜欢一波干到头，然后直接结束。大家可以看看自己身边，近期想投机买房的人不少，虽然说人口周期见到拐点很明显、人均年龄过40岁等（大城市豪宅和打新房套利除外），但多数人对时代浪潮一定是后知后觉的。 再比如买理财，大家以后买银行理财，一定要仔细看合同，如果你买的理财收益可以接近或超过3%。大概率，我说的是很大概率，你的理财跟地产项目有一些关系，比例则不透明、很难评估。理财产品净值化管理，说难听的，就是虽然利息低，但踩雷了你也别闹。就这个意思，风险收益不成正比，监管说了很多年也没人听，那就落地成文。 有个基金经理说的一句话，我还挺认同。他说：你能认识到，买一款好的股票产品，在未来可以跑赢绝大多数同龄人，你的认知就已经很牛了。未来十年，是属于股票投资的时代，这背后最深刻的原因，就是房地产时代落幕了。